lunedì 31 dicembre 2012

√ #IMMOBILIARE #ITALIA 2013: IL FIGHT CLUB DEL MATTONE



Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo 
Come ognun sa, il 2012 non è stato anno facile, anzi direi forse il più difficile a memoria d'uomo per il comparto immobiliare, e probabilmente anche per la performance economica globale. Ma non è il momento dei piagnistei. Dobbiamo renderci conto, tutti, che il sistema economico è strutturalmente cambiato e (come ammoniscono molti economisti) probabilmente non si tornerà mai più ai fasti delle vacche grasse precedenti. 

Con il 2013 credo sia arrivato il momento di rialzare la testa e guardare avanti, dato che non è più possibile camminare con il volto nostalgicamente girato al magico real estate del 2007 "come era bello allora...oggi c'è la crisi". La crisi (e spero davvero di essere smentito dai fatti) sarà molto probabilmente la normalità nei prossimi anni: quanti, nessuno ancora lo sa. Dobbiamo prenderne atto e reagire di conseguenza.

Se questa è la normalità tanto vale smettere di lamentarsi e rimboccarsi le maniche insomma. Ma per fare cosa?

Direi almeno tre cose: informare, migliorare, fare squadra.

INFORMARE
Un anno fa, nell'editoriale "Immobiliare Italia 2102: l'anno delle responsabilità" avevo auspicato una dose massiccia di informazione realistica sul mercato immobiliare per orientare i consumatori: dopo strali ed anatemi, per una volta la vostra Cassandra è stata ascoltata (pure troppo), e anzi ora lo sport preferito dalla stampa è sparare sulla Croce rossa della crisi immobiliare. Ma ora siamo di fronte ad una vera e propria rivoluzione copernicana. Informare, nel 2013, significherà avvertire i mercati che (paradossalmente) dato che la crisi globale che stiamo vivendo non è ciclica ma strutturale, essa ha dato vita ad una nuova fisiologia economica. Nel quadro di questa nuova economia plafonata possiamo quindi dire serenamente che l'immobiliare non è in crisi, l'immobiliare è fisiologicamente così come è oggi, e non sarà forse mai più come era ieri. Quindi è anche inutile fare raffronti, dato che nessuno ha ancora inventato la macchina del tempo.

MIGLIORARE
Quando il gioco si fa duro, solo i duri restano in gioco. E' elementare: per non soccombere, in un'economia plafonata, occorre essere (molto) più bravi dei concorrenti. L'agente immobiliare deve quindi curare la propria formazione tecnico-commerciale per accrescere le competenze, ottimizzare la soddisfazione del consumatore e incrementare (o quanto meno salvare) il business. Fare ricerca di immobili da acquisire con incarico di vendita, sfruttare appieno le potenzialità del web, alzare il telefono o (incredibile visu) tornare a suonare i campanelli rischia di ritornare la normalità quotidiana del lavoro dell'agente immobiliare. Come ci insegna la ministra piagnens Fornero, non è questo il momento di essere choosy...torniamo ai fondamentali del lavoro di agente immobiliare prima che sia troppo tardi. Lo stesso successo italiano dei corsi di Mike Ferry, anzianotto guru del real estate americano e gran sacerdote della ricerca mattutina, ci dice che nel 2013  l' "immobiliare Italia" sarà vieppiù il paese dei campanelli.

FARE SQUADRA
Gli americani (sempre loro) hanno un'espressione meravigliosa, intraducibile, che fa venire la pelle d'oca conoscendone le radici storiche: "circle the wagons", mettere i carri in cerchio. Che significa? Nel cammino dei padri pellegrini prima, e nella corsa all'ovest poi, le carovane dei pionieri, quando si approssimava un pericolo o calava la sera, facevano un cerchio chiuso coi loro carri e accendevano il falò in mezzo, per proteggere la comunità dall'esterno e dal Male. Ecco: anche gli agenti immobiliari italici (io anzi per primo) devono imparare a mettere i carri in cerchio, fare squadra, attivare forme strutturate di collaborazione, creare delle vere banche dati condivise o MLS (multiple listing service: ancora sti americani!). Il consumatore è stufo di fare il giro delle sette chiese o venire sballottato da Erode a Pilato per trovare sempre le stesse case in vendita in tutte le agenzie, il consumatore vuole rivolgersi al suo agente immobiliare di fiducia per accedere a tutta la potenziale offerta sul mercato: e questo lo si può ottenere solo riversando l'offerta in una banca dati (o una rete di banche dati) condivisa dagli agenti immobiliari professionali attraverso un preciso protocollo di collaborazione. E questa banca dati deve avere una grande vetrina in un portale web gestito direttamente dagli agenti immobiliari (attraverso le loro associazioni). Se non la capiamo, saranno i portali immobiliari nazionali più aggressivi (i soliti due) che come il gatto e la volpe si porranno verso il consumatore a mo' di "mediatore dei mediatori" e "agenzia delle agenzie immobiliari". A meno che non siamo tanto masochisti da farci asservire alle spietate logiche di business dei portaloni. Essi si fan pagare profumatamente dai produttori di informazioni immobiliari (cioè noi agenti immobiliari!) per gestire quella mole di notizie di immobili in vendita che noi finora non siamo stati in grado di lavorare in proprio: e noi glielo vogliamo consentire?

Vediamo se Cassandra ci ha azzeccato anche per il 2013...si accettano scommesse :)

martedì 25 dicembre 2012

√ #olivati #fiaip #bergamo: nuove strade dell' #immobiliare

Assemblea Fiaip Bergamo (Federazione italiana agenti immobiliari professionali). Giuliano Olivati, presidente provinciale e consigliere nazionale, parla della vendita della nuda proprietà e dell'affitto a riscatto come strumenti anti-crisi per il mercato immobiliare.

martedì 20 novembre 2012

√ #Marketing #immobiliare: negozio o ufficio? Vexata quaestio

La mitologica Vetrina Immobiliare su Strada
(photo: immobiliare.com)
è l'eterno domandone: meglio spider o coupè, bionda o mora, villa o attico, milan o inter...

amarcord personale: da giovane a vienna all'università le cuciniere slave mi tormentavano ogni pranzo: "Ketchup oder Senf?" [ketchup o senape]: un giorno stanco di scegliere dissi "Ketchup UND Senf bitte" [ketchup E senape prego]. mi versarono sul piatto ambo le salse, guardandomi storto e sibilandomi alle spalle "Italiener!" :) 

ora io dico: per un'agenzia immobiliare non è una scelta di fede, negozio o ufficio dipende dal target, dalla geolocalizzazione (o meno) del lavoro, dal fatto di lavorare soli o in gruppo, dal presidio di forza lavoro che si vuole o può attivare, last but not least dall'indole personale al rapporto col consumatore (diretto o filtrato). 

c'entra molto anche il territorio in cui si opera, nella bassa padana ad esempio la gente ama piazzeggiare a piedi o in bicicletta e si infila curiosa nelle botteghe, nelle fredde città del nord si è meno portati all'interazione filo marciapiede e si preferisce forse l'abbraccio rassicurante di un ufficio...ma stiamo ovviamente generalizzando (come succede rispondendo a tutti i domandoni).

attenzione poi al gioco delle variabili: c'è vetrina e vetrina, ufficio e ufficio...lo studio con la boiserie in mogano e l'ex portineria riattata alla buona con una mano di bianco; la vetrina di grande superficie con gli annunci ben ordinati e i display che girano, e le vetrinette che sembrano santelle di campagna, o i bugigattoli del lotto di una volta.

chi ha il negozio vi dirà che solo grazie alla vetrina gli entrano i clienti in agenzia, chi invece lavora in un ufficio ne magnificherà la riservatezza e l'approccio professionale, a chi piace bionda, a chi piace mora, ognuno resterà della sua posizione e non sapremo mai chi ha ragione, o meglio ce l'hanno entrambi.

in realtà il dilemma negozio/ufficio si scioglie in un'opzione che si può cambiare e ri-cambiare e poi cambiare ancora nel corso della vita professionale, come qualcuno ha già detto sui social network. chi ha il negozio non faccia il figo-mercante e chi ha l'ufficio non si atteggi a mascotte del notaio :P 

...umiltà: e alla fine come dice zio mike ferry, tutti ai campanelli!


√ #Imu, la tassa di #Monti, o di molti?

√ #Imu, la tassa di #Monti, o di molti?

martedì 13 novembre 2012

√ #Olivati (#Fiaip #Bergamo): i #choosy e l'immobilismo #immobiliare

il mondo cambia, nulla è uguale a prima della crisi, e anche il mondo immobiliare non può esere choosy, schizzinoso (sennò si rattrista il min. fornero). dobbiamo attrezzarci ad accogliere le novità (che poi tanto nuove non sono): ricerca attiva degli immobili da vendere, vendita della nuda proprietà (lasciando usufrutto al venditore), vendita attraverso la formula dell'affitto a riscatto. giuliano olivati, presidente fiaip bergamo (la federazione italiana agenti immobiliari professionali) e delegato cultura&formazione fiaip lombardia, introduce i temi che saranno trattati nella prossima assemblea bergamasca della federazione. e per essere americani fino in fondo, citando elvis, "a little less conversation and a little more action" :) www.fiaipbergamo.it

mercoledì 24 ottobre 2012

√ #Olivati (#Fiaip #Bergamo) al talk show #immobiliare Parlare di abitare

Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo (la federazione italiana agenti immobiliari professionali) e delegato cultura e formazione Fiaip Lombardia, partecipa al talk show Parlare d'abitare sul canale real estate Ada Channel. Titolo della puntata: Come sta il mercato immobiliare? In attesa dei Maya, le parola d'ordine sono 3: realismo, realismo e realismo.

domenica 14 ottobre 2012

√ #immobiliare: ma volete sempre dar ragione a #report?

la mitica milena gabanelli
di report/rai3
domenica 14 ottobre #report #rai3 ha mostrato l'uso che la cassa depositi e prestiti fa dei soldi dei correntisti bancoposta: prestati agli amici degli amici ammanicati politicamente con le loro aziende più o meno decotte, senza un piano industriale, a pioggia di qua e di là. ora è vero che io come agente immobiliare non sono obiettivo, ma non è meglio chiudere il libretto postale e comprare un bilocalino o anche solo un box da affittare? magari poi il bilocale serve a tuo figlio, e il box a te per parcheggiarci la macchina in centro...e non ti fai il sangue amaro con report e programmi consimili ^_^

domenica 30 settembre 2012

√ Mercato #immobiliare, la versione del mediatore: #Olivati #Fiaip #Bergamo

Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo
la presa di coscienza della situazione di mercato descritta nel nostro post sull' "ultimo treno dell'immobiliare" ha suscitato l'approvazione di molti agenti immobiliari, ma anche (da parte non di colleghi ma di cultori della materia o almeno così vorrebbero) reazioni di shock e  disincanto, appelli a mettere gli occhiali rosa, ripudio del repricing (come se gli immobili si suonassero il citofono e vendessero da soli), mozioni degli affetti atte a mantenere alto il sentiment ecc. ecc.

signori, non ci siamo. non ci interessano elucubrazioni e illusioni, o le farraginose teorie economiche dei ribassisti, alla ricerca del punto di massimo ribasso del mercato come gli alchimisti cercavano la pietra filosofale. noi siamo agenti immobiliari, siamo operatori della concretezza e cerchiamo di consigliare al meglio i nostri clienti. e i nostri clienti non sono quelli che vendono domani, forse, aspettiamo, chissà, o i wannabe-acquirenti che vagolano per la città da anni in cerca della casa perfetta, quella solo pregi senza difetti e pure low cost.

i nostri clienti sono quelli che vendono o cercano casa qui e ora, con motivazioni serie e concrete, e a loro dobbiamo evitare pericolose illusioni ottiche che rischiano di fargli perdere tempo e denaro. l'illusione dell'acquirente, ad esempio, è quella di aspettare che i prezzi scendano. il problema è che se tu cerchi casa ora perché ti è nato un figlio o hai cambiato posto di lavoro o devi trasferirti o ti sei separato, non puoi aspettare anni e annorum compulsando la curva dei prezzi. ti conviene cercare la casa che soddisfi la tua esigenza abitativa ora, e quando l'hai trovata trattare il prezzo (oggi si spuntano trattative favolose) e assicurartela. aspettare vuol solo dire rimpiangere l'immobile che ti sei fatto soffiare da qualcuno più concentrato e svelto di te, che ha fatto una trattativa migliore di quanto potessi immaginare: e quanti di questi rimpianti dobbiamo ascoltare e consolare come agenti immobiliari... se invece, caro acquirente, sei un "ribassista alchemico" in cerca del ribasso perfetto, temo che non possiamo aiutarti, ma corri due rischi: il primo, che a furia di aspettare aspettare i prezzi comincino a risalire e tu resti beffato; il secondo, che i proprietari che non ne hanno impellenza decidano non di  vendere ma affittare il loro immobile, e questo succede oltre una certa soglia di ribasso. il ribassista temporeggiatore, insomma, rischia di trovarsi il cartello AFFITTASI anzichè VENDESI fuori dalla casa dei sogni alla quale sta facendo la posta.

essendo mediatori, abbiamo qualcosa da dire, rispettosamente, anche ai proprietari venditori: se volete vendere ora, dovete vendere alle quotazioni di ora, non di ieri. non fatevi infinocchiare da qualche ragazzino incravattato coll'abito della cresima (e magari pure abusivo) che vi illude di sopravvalutare casa vostra: vi sta danneggiando, in quanto perderete tempo e denaro in una catena di repricing che rischiano di restare sempre un po' sopra il valore di mercato, in un inseguimento kafkiano che non vi consente di vendere ma procura solo danno e frustrazione. oggi più che mai è essenziale fare il prezzo giusto e non sbagliarlo, mentre ieri si poteva anche prezzare un po' sopra la quotazione presente, confidando nell'aumento dei valori che col tempo avrebbe riagganciato la sopravvalutazione fatta dal proprietario. 

un'ultima considerazione sul fattore tempo nella vendita immobiliare, o come si dice oggi "timing": è un parametro importantissimo, stranamente sottovalutato dal real estate italiano e dalla nostra cultura in genere (mentre ad esempio gli americani ci stanno attentissimi). non ha senso, dal punto di vista commerciale, tirare in lungo mesi e mesi se non anni un'operazione di vendita. o non vendi, affitti casa, te la tieni, la dai a un figlio; ma se vendi fallo su un orizzonte che sia controllabile, inutile andare oltre le colonne d'ercole della prevedibilità del mercato: più un'operazione commerciale si dilata nel tempo, più aumentano le variabili che la rendono rischiosa e imprevedibile. gli americani dicono che devi prezzare l'immobile secondo le quotazioni aggiornate di mercato, per vendere in 1 mese, "thirty days". hanno ragione, ma diciamo che siamo italiani slow e non ci piace affrettarci? e sia, prezziamo per vendere in 2 mesi, se va male 3, ma non oltre. l'esperienza degli agenti immobiliari ci dice infatti che l'immobile a prezzo si vende proprio in 30-60 giorni, se si va oltre significa che la quotazione di partenza era troppo alta e il mercato ci sta dicendo di abbassarla: ma a quel punto non era meglio partire subito con la quotazione giusta e vendere prima? il tentativo di spuntare un prezzo più alto delle quotazioni di mercato è irrealistico, oggi che l'offerta è aumentata e grazie a internet l'acquirente ha una fotografia in tempo reale della piazza, dei valori e della loro evoluzione.

in conclusione, noi come agenti immobiliari possiamo lavorare solo con gli acquirenti che cercano casa per investire sulla qualità dell'abitare (che è qualità della vita), qui e ora: gli altri li lasciamo alle logomachie dei forum finanziari, che non a caso confondono il real estate con la finanza. sul lato dei venditori, anche qui possiamo trattare solo quei clienti che abbiano una reale e concreta esigenza di vendere qui e ora: gli altri sono comunque nostri clienti, ma perché ci danno da affittare e non vendere le loro case. questo è solo il prerequisito e punto di partenza del nostro lavoro: qui comincia il bello, ossia la conciliazione delle istanze contrapposte di venditori e acquirenti in una transazione equilibrata che soddisfi entrambi secondo la logica win-win (sempre per citare gli americani, questa volta gli economisti della "teoria dei giochi")

e meno male qualcuno dice che la figura del mediatore è superata...


giovedì 27 settembre 2012

√ #Olivati (#Fiaip #Bergamo): #immobiliare ultimo treno, è il momento di vendere



                   Photo: last train by Lev Tsimring/designzzz
che questo sia il momento di comprare casa ormai l'han capita tutti, dai 2 anni d'età in su. ma ora noi diciamo ai proprietari: se volete davvero vendere, questo è il momento, sta passando il midnight express. se decidete di non prendere quel fatidico ultimo treno, e continuate a chiedere i prezzi di 5 anni fa oggi matematicamente impossibili, è una vostra libera scelta, ma sappiate che per il prossimo convoglio "adda passà a nuttata", ovvero se ne riparla tra una decina d'anni (se siete ottimisti, pensate pure 8 o magari 5). e allora, quando la locomotiva finalmente sarà ripartita, la destinazione resterà comunque sconosciuta: non è detto che si torni alla stazione di partenza, ossia agli ultimi fuochi delle vacche grasse del mattone nel 2007, il picco del ciclo economico precedente, un'età dell'oro (dice qualcuno) perduta per sempre come la favolosa atlantide.

dalla nota trimestrale dell'agenzia del territorio pubblicata oggi si evince come questo sia il momento di vendere, in quanto le compravendite immobiliari in italia si stanno contraendo al ritmo di -6% anno su anno da un trimestre all'altro. al secondo trimestre su base annua siamo a -25,3% nel settore residenziale.

questi sono dati oggettivi: proprietari, il tempo gioca contro di voi. questa è l'ora delle scelte irrevocabili, come diceva quello, ovvero (come replicava un altro), it's now or never...
      

lunedì 10 settembre 2012

√ Olivati (Fiaip Bergamo): web 2.0 e social networks come nuova piazza immobiliare

Intervento di Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) e Delegato Cultura e professione Fiaip Lombardia, sull'uso dei social networks da parte dei professionisti, con particolare riferimento agli agenti immobiliari. I medesimi concetti sono articolati da Olivati e integrati con una segmentazione della clientela nel Forum "Agenti immobiliari contro la crisi" sulla web-tv di Quotidiano immobiliare: http://www.metropolisqi.tv/3006/Forum-54-agenti-contro-la-crisi Ufficio stampa Fiaip Bergamo www.fiaipbergamo.it

domenica 9 settembre 2012

√ Olivati (Fiaip Bergamo): liberalizzazione dell'affitto per far ripartire l'immobiliare

Photo: ABC Risparmio
Una volta tanto prendiamo esempio dalla Spagna. La liberalizzazione degli affitti può portare solo benefici al comparto immobiliare, aiutandolo a ripartire e salvare l'economia italiana della quale il real estate rappresenta il 20%.

Che cosa è successo nel Paese della paella? Gli affitti sono stati liberalizzati: durata massima 3 anni, sfratto all'inquilino moroso dopo 10 giorni di ritardo, possibilità per l'inquilino di recedere dal contratto con soli 30 giorni di preavviso.

Perché queste misure, all'apparenza draconiane, sono buone e giuste per il mercato immobiliare? Semplice: l'affitto è un matrimonio a tempo tra proprietario e inquilino, più lungo è il periodo minimo di legge, più difficile per il proprietario impegnarsi. La durata massima di 3 anni (contro la durata minima di anni 4+4 del contratto residenziale a canone libero in Italia) soddisfa l'istanza del proprietario di rimanere "padrone" del suo bene immobile, senza legarsi in vincoli troppo lunghi.  Si dà così  al locatore/padrone di casa la certezza sui tempi di rilascio dell'immobilie. incentivando la proprietà a dare in affitto quegli alloggi oggi spesso tenuti a disposizione per un figlio che sta crescendo o per esigenze futuribili, nel timore che affittandoli se ne venga in qualche modo spossessati a favore dell'inquilino "impossibile da mandar via".

Analogamente, mettendoci nei panni dell'inquilino, la possibilità di recedere con un mese di preavviso (contro i sei mesi solitamente previsti dai contratti di locazione in Italia) rende snello e fluido il rapporto contrattuale, agevolando quella flessibilità occupazionale oggi richiesta dal mercato del lavoro, che spinge a cambiare città e regione per non perdere occasioni professionali.

Lo sfratto-express che il giudice spagnolo può decretare dopo solo 10 giorni di morosità, infine, garantisce la certezza dei tempi di rilascio dell'immobile in una situazione critica, consentendo al proprietario di rimettere subito l'appartamento sul mercato locativo, per minimizzare il mancato guadagno dello sfitto.

L'Italia deve rivedere la sua filosofia di fondo, tesa a scaricare il problema abitativo sui proprietari, prima con l'equo canone, poi coi patti in deroga e infine con i contratti a canone concordato (non a caso meno gettonati del canone libero, anche perché resi fiscalmente meno competitivi dall'introduzione della cedolare secca), e adottare finalmente un'ottica liberistica di autoregolamentazione del mercato. Aumentare la flessibilità della locazione sia per il proprietario che per l'inquilino porterebbe all'aumento dei contratti d'affitto con conseguente diminuzione dei canoni di locazione, quindi a tutto vantaggio dell'inquilinato. L'aumento dell'offerta locativa consentirebbe inoltre agli inquilini di trovare con facilità un'alternativa abitativa, terminato il contratto di affitto, rendendo più agevole la "relocation". La locazione sarà il jolly del mercato immobiliare del futuro, dato che molte famiglie non saranno in grado di acquistare a causa del credit crunch e della precarietà economica e occupazionale che sta prendendo piede: questo è il momento di rendere questo potente strumento più fluido e accessibile.

In questo modo si salvaguarderebbe sia il diritto costituzionale all'abitazione, sia l'esigenza della proprietà di mettere a reddito gli immobili sfitti e improduttivi, generando anche un indotto di manutenzioni, messe a norma e riqualificazioni energetiche del patrimonio immobiliare obsoleto, e riaprendo il mercato della compravendita del residenziale da reddito. Dal movimento economico e dal profitto deriverebbe infine un gettito fiscale oggi più che mai necessario alle casse dello Stato.

Lanciamo quindi un provocazione finale: l'Italia sia in grado di raccogliere la sfida spagnola andando oltre e facendo una liberalizzazione totale degli affitti, estesa alla durata contrattuale da stabilire esclusivamente tra le parti, a canone liberamente concordato. Dalla libertà, ne siamo certi, nasce l'opportunità, che si concretizzerà a reciproco vantaggio di proprietari e inquilini. Diamo una spinta alla macchina dell'economia immobiliare, e questa farà a sua volta da motorino d'avviamento dell'intera economia italiana.

Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
Delegato Cultura e formazione Fiaip Lombardia
www.fiaipbergamo.it 

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  1. Liberalizzazione dell'affitto per far ripartite l'immobiliare

    http://www.ilqi.it/agency/151832
  2. Olivati (Fiaip Bergamo): ''per ripresa settore liberalizzare affitti'

    www.monitorimmobiliare.it/articolo.asp?id_articolo...

  3. Olivati (Fiaip Bergamo): liberalizzazione degli affitti per far ripartite

    blogimmobiliarebergamo.blogspot.com/.../olivati-fiaip-be...

domenica 2 settembre 2012

√ Olivati (Fiaip Bergamo): Immobiliare in crisi, ora lo dicono tutti

Photo: AllPosters
E' ufficiale, siamo nel pieno della crisi immobiliare e i prezzi si abbassano. Rispondendo al nostro appello alla responsabilità di tutti i player immobiliari, anche l'autorevole centro studi di Confindustria conferma, dati alla mano, quello che l'Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo sta predicando da almeno tre anni: la ricreazione è finita, l'economia italiana, europea e mondiale è drammaticamente cambiata, la possibilità di spesa e indebitamento delle famiglie si è ridotta, epperciò non possono non scendere i prezzi delle case. Infatti se non scendono, se  le richieste dei proprietari-venditori restano ancorate ai picchi del 2007, le case sono destinate a rimanere formalmente in vendita ma di fatto senza compratori cioè invendute.

Non staremo a rifare il ragionamento "scientifico" sul rapporto tra prezzi delle case e reddito degli italiani, anche perché nel Belpaese da sempre le famiglie hanno destinato risparmi e quote di stipendio all'acquisto del "tetto sulla testa", molto più che in altri Paesi anche a noi vicini. Da noi il tasso di famiglie proprietarie sta tra 80 e 85 per cento, in Germania e Olanda ad esempio siamo al fifty-fifty: chiaro che in Italia la famiglia-tipo dedicherà alla casa un budget superiore; ma c'è un limite fisiologico, dato che non è possibile destinare all'acquisto della casa più di un terzo del reddito e i salari non sono in crescita, mentre il settore occupazionale è in crisi e il lavoro sempre più precario. Le banche per soprammercato o non fanno mutui o finanziano solo il 50-60% del valore della casa, e il credit crunch è uno dei fattori-chiave della crisi immobiliare.

Che i valori siano scesi dal 2008 a oggi mediamente del 30% è un dato appurato da qualsiasi agente immobilare italiano; che la forbice di trattativa nel 2012 viaggi tra -15 e -20% anche. Molti analisti dicono che rispetto al picco del 2007 i valori si riudurranno alla metà, e ci siamo ormai, o quasi. Noi non facciamo previsioni così di fino, le lasciamo semmai sbagliare agli economisti di mestiere. Con chiarezza diciamo però che già oggi, qui e ora è possibile fare ottime trattative che soddisfino il venditore, che non deve farsi sfuggire il cliente interessato, e l'acquirente, che non deve farsi soffiare la casa dei suoi sogni, quando finalmente l'ha trovata: noi agenti immobiliari, come mediatori professionali di case, a questo serviamo. Ma attenzione: se la profezia degli economisti pessimisti si avverasse, sarebbe l'Euro che si rimangia il suo raddoppio dei prezzi sulla lira, raddoppio che all'epoca era stato visto come il male assoluto. 

Quella attuale è una nuova fase economica strutturalmente imparagonabile a quella precedente, non è nemmeno una bolla immobiliare (non siamo Dubai), ma un mutamento strutturale epocale dell'economia, macro e micro. Siamo diventati tutti più poveri, signori, famiglie e sistema-paese. Anche i prezzi delle case, che non sono oggetti sulla Luna ma cose in vendita che esistono qui e ora, si regolano di conseguenza. 

Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
Delegato Cultura e formazione Fiaip Lombardia
www.fiaipbergamo.it 

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mercoledì 8 agosto 2012

√ OLIVATI (FIAIP BERGAMO): DISMISSIONI IMMOBILIARI DA METTERE A PUNTO CON MAGGIOR ATTENZIONE


SPending review e mattone di stato

Giuliano Olivati
"Le dismissioni degli immobili pubblici sono un tema ormai ineludibile", dichiara Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) commentando il decreto sulla spending review convertito in legge, "ma devono essere privatizzazioni vere e non partite di giro con la Cassa depositi e prestiti o fondi immobiliari di incerte sorti, dove il cerino acceso rimane ancora in mano pubblica. E soprattutto, se si vuole attrarre gli investitori, e tra questi i capitali stranieri, è controproducente ridurre unilateralmente del 15% i canoni pagati dallo Stato per gli immobili affittati dalle pubbliche amministrazioni, bloccando la rivalutazione Istat per tre anni. Se non c'è rispetto dei contratti viene meno la certezza sulla redditività degli immobili dismessi - conclude Olivati - ed è a rischio l'intera operazione di "sell and lease back", ossia la vendita a investitori privati degli immobili dello Stato per riaffittarli alle pubbliche amministrazioni."
Ufficio stampa Fiaip Bergamo

martedì 7 agosto 2012

√ BREAKING NEWS: #spendingreview & #immobiliare

Montecitorio Camera Deputati - Photo: Facebook

Passa alla Camera e diventa legge il decreto spending review. Di seguito le principali novità che riguardano il settore immobiliare e i fondi:

Razionalizzazione patrimonio pubblico, locazioni passive (articolo 3, commi da 1 a 10 e da 12 a 18).
Per razionalizzare gli spazi utilizzati dalla Pa per scopi istituzionali e contenere la spesa per locazioni passive, il canone di affitto degli uffici pubblici e delle autorità indipendenti dovrà essere ridotto del 15% del canone, a decorrere dal 1° gennaio 2015, con sospensione per un triennio degli adeguamenti Istat. Introdotto un parametro di riferimento per gli spazi ad uso ufficio e addetti (20-25 metri quadrati per addetto) a cui le pubbliche amministrazioni dovranno adeguarsi varando entro il 3 ottobre 2012 specifici Piani di razionalizzazione degli spazi. una quota del 15% degli eventuali risparmi potrà essere utilizzata dalle singole amministrazioni progetti di miglioramento della qualità dell'ambiente di lavoro. Previste norme finalizzate a ridurre le locazioni passive, favorendo l'utilizzo da parte delle amministrazioni (a titolo gratuito, in condizione di reciprocità), di immobili di regioni ed Enti locali, e di enti pubblici non territoriali a canoni agevolati. N el di contratti scaduti o rinnovati dopo la conversione in legge del decreto legge Spending review, la riduzione imperativa dei canoni di locazione passiva dovrà essere anticipare alla data di entrata in vigore della legge. Alle società promosse dall'Agenzia del demanio per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico potrà essere applicato lo stesso trattamento fiscale previsto per le Società di investimento immobiliare quotate (Siiq).

Immobili Difesa, disciplina delle alienazioni (articolo 3, comma 11).
Con una modifica al Codice dell'ordinamento militare punta vengono semplificate e accelerate le attuali procedure di vendita degli alloggi militari: i contratti di compravendita stipulati tra l'Amministrazione della difesa e gli acquirenti produrranno effetti anticipati dal momento della loro sottoscrizione, e saranno immediatamente trascrivibili, oltre ad essere sottoposti esclusivamente al controllo di gestione successivo della Corte dei conti, anziché a quello ordinario di carattere preventivo.

Immobili pubblici, valorizzazione e dismissione (articolo 23 ter, commi 1 - 2).
Al fine di ridurre i debito pubblico, il ministro dell'Economia e delle Finanze attraverso la Sgr (società di gestione del risparmio) da esso interamente posseduta, promuove la costituzione di uno o più fondi comuni d'investimento immobiliare, a cui trasferire immobili di proprietà dello Stato non utilizzati per finalità istituzionali (cosiddetto "Fondo diretto"), nonché diritti reali immobiliari; inoltre, il Ministro dell'economia e delle finanze, sempre attraverso la Sgr, promuove uno o più fondi comuni di investimento immobiliare a cui conferire gli immobili di proprietà dello Stato non più utilizzati dal Ministero della difesa per finalità istituzionali e suscettibili di valorizzazione (cosiddetto "Fondo difesa"). Con provvedimenti dell'Agenzia del demanio è disposto d'ufficio l'accatastamento o la regolarizzazione catastale degli immobili di proprietà dello Stato, ivi compresi quelli in uso all'Amministrazione della difesa, anche in deroga alla normativa vigente. Success ivamente l'Agenzia fiscale competente procede alle conseguenti attività di iscrizione catastale. Si prevede infine che eventuali regolarizzazioni catastali possano essere eseguite, anche successivamente agli atti o ai provvedimenti di trasferimento, a cura degli acquirenti.

Incorporazioni, dai Monopoli all'agenzia del Territorio (articolo 23 quater, commi 1-8 e 10-12).
Si prevede l'incorporazione dell'Amministrazione autonoma dei monopoli di Stato (Aams) nell'Agenzia delle dogane (che assume la denominazione di Agenzia delle dogane e dei monopoli) e dell'Agenzia del territorio nell'Agenzia delle entrate, nonché la decadenza dei relativi organi, a decorrere dal 1° dicembre 2012. Le funzioni svolte dagli enti incorporati, nonché le relative risorse umane, finanziarie e strumentali, sono trasferite, rispettivamente, all'agenzia delle Dogane e all'agenzia delle Entrate; con decreti ministeriali viene effettuato il trasferimento delle risorse, entro il 31 dicembre 2012. Entro il 30 ottobre 012 il ministro dell'Economia trasmette una relazione al Parlamento.

Edilizia residenziale convenzionata, durata nuove convenzioni (articolo 23 ter, comma 1 bis).
Si prevede, in materia di edilizia residenziale convenzionata, una riduzione da 30 a 20 anni del limite temporale da utilizzare per il calcolo della durata delle nuove convenzioni c.d. sostitutive,stipulate in sostituzione di quelle previste dall'articolo 31 della legge 448/98.

Fonte: Monitorimmobiliare

lunedì 30 luglio 2012

√ Firmavamo le cambiali nel cucinino...immobiliare e affitto a riscatto - Fiaip Bergamo/Lombardia

Si torna ai favolosi Anni Sessanta? Photo: Indire

Fanfani forever: torna l'affitto a riscatto


A grande richiesta ripubblichiamo i comunicati stampa dei tre convegni tenuti da Fiaip Lombardia nei primi mesi del 2012 sulle "nuove" forme contrattuali di compravendita, acquisto con riserva di proprietà, affitto a riscatto, rent to buy, locazione con opzione o patto di futura vendita. I temi sono stati approfonditi dalla dirigenza Fiaip Lombardia (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) attraverso i convegni organizzati dal Servizio formazione permanente diretto da Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo e delegato regionale cultura e formazione.

Ufficio stampa Fiaip Bergamo

√ Olivati (Fiaip Bergamo): dalla guerra dei box all'affitto a riscatto

Giuliano Olivati
L'Eco di Bergamo pubblica due interviste a Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) e delegato cultura e formazione Fiaip Lombardia.



26/07/2012
BERGAMO, LA GUERRA DEI BOX - INTERVISTA A GIULIANO OLIVATI (FIAIP)

30/07/2012
FIAIP BERGAMO: CON LA CRISI AVANZA L'AFFITTO A RISCATTO - INTERVISTA A GIULIANO OLIVATI

giovedì 26 luglio 2012

√ #olivati (#fiaip #bergamo): #immobiliare unica proprietà reale

In un momento di crisi ed incertezza solo l'immobiliare è real estate/real property, ossia la proprietà reale che protegge il capitale e consente un reddito a tutela di famiglie e investitori. Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) e delegato cultura e formazione Fiaip Lombardia, ci spiega perché in un video pubblicato su Youtube. Ufficio stampa Fiaip Bergamo http://www.fiaipbergamo.it

giovedì 19 luglio 2012

√ #immobiliare #italia: #bolla e balle

Bolla immobiliare: oggi se ne parla e sparla molto, è un grande tema da bar o da social network, blog e forum internet. Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) e delegato Fiaip Lombardia alla cultura e formazione, in un video su Youtube ci dà qualche spunto per una riflessione spassionata sul tema. Ufficio stampa Fiaip Bergamo http://www.fiaipbergamo.it

sabato 14 luglio 2012

√ Ci ho ragione! E i fatti mi cosano (cit.) - Crisi #immobiliare e fette di salame


Il passo del gambero
Ance e Nomisma allarmate, di Marco Luraschi | Italia | NomismaAnce



Prepariamoci, i dati di chiusura del 2012 saranno forse i peggiori da molti anni a questa parte per il mercato immobiliare. Quindi, perlomeno, sarà importante avviare la ripresa prima della fine dell'anno. Lo confermano, quasi all'unisono,Nomisma e Ance che oggi in due eventi separati hanno fornito indicazioni sul mercato. Probabilmente a fine anno i valori di compravendite e prezzi saranno inferiori pure a quelle che erano le stime negative di qualche mese fa.
Secondo Paolo Buzzetti, presidente dell'Ance, visto il calo degli investimenti in costruzioni nel quinquennio che si chiuderà a fine anno, il comparto tornerà ai valori degli anni '70! Per quanto riguarda le compravendite residenziali, invece, Nomisma stima un valore ben inferiore alle 598.000 unità di fine 2011 e quindi si tornerà indietro fino alla metà degli anni '90. Insomma, il passo del gambero, sempre più veloce.
Sia Ance che Nomisma registrano un dato preoccupante: la domanda, che pure è vivace a testimonianza che gli italiani sono attirati dai prezzi in discesa, non è sostenuta dal mercato dei finanziamenti. Malgrado le banche indichino il calo dei mutui causato dalla mancanza di domanda (derivante dalla crisi economica, dagli stipendi incerti, dall'insicurezza in generale), le analisi effettuate soprattutto da Nomisma smentiscono questa affermazione. La domanda privata c'è ma il finanziamento è scomparso. Non solo i mutui per i privati, sono drasticamente diminuite le erogazioni alle imprese. E nel contempo l'aggravio fiscale sull'immobiliare è insostenibile per chiunque. Nomisma da par suo è molto chiara su come rimettere in movimento il sistema delle compravendite: "La diffusione della proprietà immobiliare che caratterizza il nostro Paese esclude, di fatto, la possibilità che una sostanziale correzione dei prezzi possa scaturire dall’iniziativa della componente privata," e allora è "dalle scelte di imprese, banche e soggetti istituzionali interessati alle dismissioni immobiliari, in particolare amministrazioni pubbliche ed enti previdenziali, che dipende in larga misura la dinamica dei prezzi di medio termine". Come dire, le banche riprendano a fare i mutui e non rifiutino a priori le richieste di finanziamento, e gli "istituzionali", diciamo così, inizino un processo di repricing che il privato non può affrontare, causa la parcellizzazione infinita della proprietà nel nostro paese (che peraltro, va detto, ha garantito anche una certa stabilità). Altrimenti andremo indietro di questo passo, del gambero, fino a quando non si sa.

Quotidiano immobiliare, 13/07/2012

mercoledì 20 giugno 2012

√ Immobiliare Italia: la foresta pietrificata

La foresta pietrificata - Photo: Gabito Grupos
L'immobiliare è in crisi, e dobbiamo farci i conti tutti. La nota trimestrale dell'Agenzia del Territorio mette il dito nella piaga: il primo trimestre 2012 segna un dato annuale negativo nei volumi di compravendite rispetto al primo trimestre 2011: -19,6% residenziale e terziario. -17,6% commerciale, -7.9% produttivo, -17,4% pertinenze, -13,3% altri immobili, per una media anno su anno pari a -17,8%.


Il trend negativo è sistemico e non congiunturale, e influisce sulla dinamica dei valori immobiliari. Bisogna distinguere tra valore e richiesta: le richieste possono anche non calare se il proprietario è un non-venditore che sta alla finestra a vedere se passa il mitico "amatore" con la macchna del tempo, ma i valori sono già scesi mediamente del 30 per cento rispetto al picco del 2007. Le dinamiche della crisi sono note: stretta creditizia, crisi occupazionale, carenza di liquidità con depressione dei consumi, e come risultante il calo del PIL con impoverimento generale della performance economica. Di questa perdita di potere d'acquisto da parte di famiglie e investitori non possono non risentire anche i valori immobiliari: la gente semplicemente "non ha più i soldi" per sostenere acquisti sui livelli di prezzo antecrisi. 


Quando si dice che nonostante la crisi i prezzi non scendono, si dice una cosa fuorviante. I prezzi richiesti possono non scendere in molti casi, ma di certo si è abbassato il livello dei prezzi del reale venduto. Il motivo per cui diminuiscono le compravendite è appunto che ci sono troppe richieste incompatibili con i reali valori immobiliari di oggi, che sono quelli sostenibili in base ai parametri dell'economia di oggi che è un'economia di crisi. In caso di overpricing il potenziale acquirente spesso e volentieri non vuole nemmeno visitare l'immobile, figuriamoci acquistarlo: e la casa resta pertanto invenduta. Ma quando viene venduta, viene venduta ai valori di oggi e non a quelli di ieri, ormai inarrivabili.


Il mercato immobiliare si è trasformato in una foresta pietrificata, fatta in gran parte di case invendibili al prezzo richiesto, e gli agenti immobiliari sudano sette camicie per convincere i proprietari che questo è sì il momento di comprare ma anche di vendere, approfittando della propensione all'acquisto degli italiani. Le previsioni non sono rosee per l'economia e di conseguenza per l'immobiliare, quindi il suggerimento a chi vende casa è di non gingillarsi con richieste di bandiera e di andare al sodo, facendosi indicare dall'agente immobiliare professionale di fiducia un prezzo commerciale che consenta la vendita in 3 - 6 mesi. E quando si va a trattativa con il potenziale acquirente, la parola d'ordine dev'essere di chiuderla e non attendere ipotetiche offerte al rialzo, che non ci saranno per anni e anni e quando ci saranno difficilmente ci riporteranno all'età dell'oro del 2007.


Le vacche grasse sono finite da mo': se ci accontentiamo di quelle magre possiamo sperare di andare avanti, altrimenti non ci resterà (citando Pinocchio) che mangiarci due belle fette della nostra superbia.


Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
Delegato Cultura e Formazione Fiaip Lombardia



domenica 10 giugno 2012

√ Notapolitica intervista Olivati (Fiaip Bergamo) su Imu e mercato immobiliare


I "vantaggi" dell'Imu
di Luca Pautasso - Notapolitica 11/06/12


Giuliano Olivati
Nel male, poteva andare peggio. Anzi, tutto sommato per moltissimi proprietari di prima casa potrebbe addirittura essere inferiore rispetto all'Ici pagata fino al 2007. Per alcuni versi può essere utile al mercato. Di che cosa stiamo parlando? Dell'Imu, la tanto vituperata tassa sulla prima casa introdotta dal governo Monti. Secondo Giuliano Olivati, agente immobiliare e presidente della Fiaip Bergamo (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), la nuova imposta municipale unica da un certo punto di vista si può addirittura definire «una provvida sventura».


«Intendiamoci, nessuno è un fanatico delle tasse» mette le mani avanti Olivati, che per mesi si è sentito dare del matto per questa sua affermazione decisamente controcorrente. «Il problema è che da quando nel febbraio scorso il tema Imu è diventato "carne da talk show", si è creato un effetto paralizzante sul mercato immobiliare. Ora, invece, le cose si stanno finalmente sistemando». L'agente immobiliare parla di un "effetto mucca pazza" sull'opinione pubblica: per mesi l'Imu è stata un'incognita, un punto oscuro che la gente non capiva e che generava panico nel mercato, sia tra i venditori che tra i potenziali acquirenti. «Si parlava di Imu come "atto espriopriativo", si diceva che molti proprietari sarebbero stati costretti a vendere. Oggi, finalmente, scopriamo che non è così».


Ma andiamo con ordine. «Un fatto certamente positivo - spiega Olivati a Notapolitica - è che la stragrande maggioranza dei comuni ha scelto di applicare l'aliquota minima, ovvero quella al 4‰. Quindi, di fatto, per i proprietari delle prime case la situazione non sarà molto diversa da quella vissuta fino al 2007, quando l'imposta comunale sugli immobili era ancora in vigore: al netto delle detrazioni, che per le famiglie più numerose possono arrivare fino a 600 euro, - prosegue il presidente bergamasco di Fiaip - qualcuno pagherà di più rispetto all'Ici, qualcuno qualcosa meno, qualcuno non la pagherà affatto, ma di certo nessuno sarà costretto a vendere casa».


Dove starebbe la "provvidità" della sventura? Negli effetti che la tassa ha esercitato sul mercato immobiliare: una volta superata l'onda del terrorismo mediatico, i prezzi stanno tornando a livelli sostenibili, e gli scambi stanno lentamente ripartendo. Come si spiega? «La vera "stangata" dell'Imu si abbatte sulle "non prime case"» dice Giuliano Olivati. «Questo significa per il proprietario che più mantiene sfitto un immobile, più ci rimette. E, di conseguenza, tutto questo può aiutare il repricing al ribasso del mercato». Il che, detto in soldoni, significa meno case sfitte, affitti più bassi e anche prezzi di vendita più bassi anche del 30% rispetto ai picchi del 2007: un aiuto non indifferente a rimettere in moto un mercato stagnante e in grossa difficoltà come quello del mattone.


«I picchi di prezzo del 2007 non sono più sostenibili - spiega Olivati - e l'Imu, assieme al costo di tutte le utenze e le bollette legate alla gestione di un appartamento, rendono molto svantaggioso per il proprietario continuare a "tenerlo lì" in attesa che arrivi un'offerta soddisfacente per una richiesta troppo alta rispetto ai reali parametri del mercato». Dice ancora l'agente immobiliare: «Tra il 1997 e il 2007 i prezzi delle case sono cresciuti mediamente del 100%. In taluni casi, addirittura del 150%. Soltanto a Roma, fino al 2007, si registravano aumenti del 15% ogni anno». Un bengodi simile non è più immaginabile in tempi di crisi: «Oggi tutti gli istituti di ricerca che operano nel settore ci dicono che per il prossimo futuro la prospettiva è negativa, e ci vorranno anni prima che si riprenda». Significa forse che il mattone, delizia delle formichine italiane, non rappresenta più una forma di investimento sicuro? Al contrario. Per Olivati «l'immobile rappresenta la forma di investimento più conservativa nel medio/lungo periodo. In un arco di 10-15 anni è in grado di garantire un soddisfacente capital gain. L'errore è pensare di poter vendere oggi ai prezzi del 2007, o pensare che il mattone sia qualcosa che compro oggi e rivendo domani al prezzo che preferisco».


A questo punto la domanda sorge spontanea: erano i prezzi del 2007 ad essere "gonfiati" rispetto al valore reale, o sono quelli odierni ad essere deprezzati? «Né l'uno né l'altro» assicura l'esperto. Il valore di un immobile non è fisso, e come qualsiasi altro bene segue la legge economica della domanda e dell'offerta: nel 2007 la situazione economica era caratterizzata da salari più alti, benessere più diffuso e una ben maggiore disponibilità da parte degli istituti di credito a concedere mutui. Oggi non è più così, e non si può continuare a parametrare il prezzo di una casa ai valori di allora. Qualcuno, però, si era illuso di poterlo fare ugualmente. Finché non è arrivata l'Imu a "mettere ordine" sui prezzi, adeguandoli alla realtà.

√ Va "In onda" il delirio sull'Imu

Luca Telese conduttore di "In onda" (da Lanostratv)
Davvero illuminante sul modo in cui la televisione tratta di Imu e immobiliare la puntata di stasera di "In onda", il talk post telegiornale in programma sabato e domenica su La7. I due conduttori Nicola Porro e Luca Telese, che già hanno un approccio più giornalistico che tecnico, vengono travolti da un fiume di scemenze irrefrenabili, non ci credono nemmeno loro, strabuzzano gli occhi: ed è subito avanspettacolo, meglio del Bagaglino.

Perno della situation un operaio intervistato dall'inviato David Parenzo (altro giornalista noto per la sua precisione scientifica), che comincia a snocciolare una geremiade sull'Imu in procinto di pagare. "Ahò, so' 2mila euri, so' rovinato". Porro e Telese fanno le facce: "Come 2mila Euro, ma lei che prima casa ha? Che metratura?" - "So' 75 metri, so' " - "Ma guardi che ci dev'essere un errore, anche se abita a Roma non è possibile un'Imu prima casa così alta su un appartamentino.." - "I conti me li fa il commercialista e io me fido di lui da tant'anni" - "Ma guardi che dev'esserci un errore..." - "Sì vabbè nei dumila euri ce sta pure un piccolo negozietto mio che ho dato in affitto..."  - e qui casca l'asino, anzi 
come si direbbe su Twitter #epicfail. Vattelapesca su quante e quali consistenze immobiliari il nostro ospite televisivo deve pagare sti duemila Euro: ma si può fare informazione così?

Per non farci mancare niente irrompe in collegamento Daniela Santanchè, con la sua pazza idea di non pagare l'Imu subito, ma tra un anno con interessi legali e mora. Quando Telese le fa notare che così facendo diminuirebbe il gettito Imu, e il governo quindi sarebbe costretto ad aumentare le aliquote, Superdaniela tace sbarrando gli occhioni. 


A seguire un poliziotto sindacalista in collegamento, imbeccato dalla Santanchè e da Parenzo, dice che i poliziotti devono pagare Imu come seconda casa perché si trasferiscono per lavoro. "Ma è due anni che non sono più costretti a spostare la residenza in caso di trasferimento lavorativo", gli ricordano Porro e Telese da studio. "Sì ma io c'ho la casa ereditata dai miei al paesello e pago Imu seconda casa in quanto abito in affitto a Roma e al paesello non ci vado mai": appunto, la residenza l'hai a Roma da mo' e la casa ereditata dai genitori è una seconda casa, non c'entra nulla col trasferimento per ragioni di servizio, ma di cosa stiamo parlando?


Alla fine Parenzo ritorna in collegamento e (da vero uomo di spettacolo) ridà la parola al pittoresco operaio-Imu di prima: "Per pagare la rata Imu di dicembre dovrò chiedere un prestito in banca, se no mi salta 'a tredicesima!". Il personaggio orecchia l'argomentazione santanchiana che se uno non ha i soldi x pagare l'Imu il ravvedimento operoso gli costa meno di un prestito in banca, e si incarta in un'affermazione oltre ogni commento: se hai la tredicesima usa quella per pagare l'ultima rata Imu e non chiedere prestiti in banca no? Ma tant'è, questo è il livello della nostra Tv quando parla di Imu: e poi ci stupiamo che la gente si spaventi e smetta di comprare case?