domenica 9 settembre 2012

√ Olivati (Fiaip Bergamo): liberalizzazione dell'affitto per far ripartire l'immobiliare

Photo: ABC Risparmio
Una volta tanto prendiamo esempio dalla Spagna. La liberalizzazione degli affitti può portare solo benefici al comparto immobiliare, aiutandolo a ripartire e salvare l'economia italiana della quale il real estate rappresenta il 20%.

Che cosa è successo nel Paese della paella? Gli affitti sono stati liberalizzati: durata massima 3 anni, sfratto all'inquilino moroso dopo 10 giorni di ritardo, possibilità per l'inquilino di recedere dal contratto con soli 30 giorni di preavviso.

Perché queste misure, all'apparenza draconiane, sono buone e giuste per il mercato immobiliare? Semplice: l'affitto è un matrimonio a tempo tra proprietario e inquilino, più lungo è il periodo minimo di legge, più difficile per il proprietario impegnarsi. La durata massima di 3 anni (contro la durata minima di anni 4+4 del contratto residenziale a canone libero in Italia) soddisfa l'istanza del proprietario di rimanere "padrone" del suo bene immobile, senza legarsi in vincoli troppo lunghi.  Si dà così  al locatore/padrone di casa la certezza sui tempi di rilascio dell'immobilie. incentivando la proprietà a dare in affitto quegli alloggi oggi spesso tenuti a disposizione per un figlio che sta crescendo o per esigenze futuribili, nel timore che affittandoli se ne venga in qualche modo spossessati a favore dell'inquilino "impossibile da mandar via".

Analogamente, mettendoci nei panni dell'inquilino, la possibilità di recedere con un mese di preavviso (contro i sei mesi solitamente previsti dai contratti di locazione in Italia) rende snello e fluido il rapporto contrattuale, agevolando quella flessibilità occupazionale oggi richiesta dal mercato del lavoro, che spinge a cambiare città e regione per non perdere occasioni professionali.

Lo sfratto-express che il giudice spagnolo può decretare dopo solo 10 giorni di morosità, infine, garantisce la certezza dei tempi di rilascio dell'immobile in una situazione critica, consentendo al proprietario di rimettere subito l'appartamento sul mercato locativo, per minimizzare il mancato guadagno dello sfitto.

L'Italia deve rivedere la sua filosofia di fondo, tesa a scaricare il problema abitativo sui proprietari, prima con l'equo canone, poi coi patti in deroga e infine con i contratti a canone concordato (non a caso meno gettonati del canone libero, anche perché resi fiscalmente meno competitivi dall'introduzione della cedolare secca), e adottare finalmente un'ottica liberistica di autoregolamentazione del mercato. Aumentare la flessibilità della locazione sia per il proprietario che per l'inquilino porterebbe all'aumento dei contratti d'affitto con conseguente diminuzione dei canoni di locazione, quindi a tutto vantaggio dell'inquilinato. L'aumento dell'offerta locativa consentirebbe inoltre agli inquilini di trovare con facilità un'alternativa abitativa, terminato il contratto di affitto, rendendo più agevole la "relocation". La locazione sarà il jolly del mercato immobiliare del futuro, dato che molte famiglie non saranno in grado di acquistare a causa del credit crunch e della precarietà economica e occupazionale che sta prendendo piede: questo è il momento di rendere questo potente strumento più fluido e accessibile.

In questo modo si salvaguarderebbe sia il diritto costituzionale all'abitazione, sia l'esigenza della proprietà di mettere a reddito gli immobili sfitti e improduttivi, generando anche un indotto di manutenzioni, messe a norma e riqualificazioni energetiche del patrimonio immobiliare obsoleto, e riaprendo il mercato della compravendita del residenziale da reddito. Dal movimento economico e dal profitto deriverebbe infine un gettito fiscale oggi più che mai necessario alle casse dello Stato.

Lanciamo quindi un provocazione finale: l'Italia sia in grado di raccogliere la sfida spagnola andando oltre e facendo una liberalizzazione totale degli affitti, estesa alla durata contrattuale da stabilire esclusivamente tra le parti, a canone liberamente concordato. Dalla libertà, ne siamo certi, nasce l'opportunità, che si concretizzerà a reciproco vantaggio di proprietari e inquilini. Diamo una spinta alla macchina dell'economia immobiliare, e questa farà a sua volta da motorino d'avviamento dell'intera economia italiana.

Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
Delegato Cultura e formazione Fiaip Lombardia
www.fiaipbergamo.it 

Feedback:



  1. Liberalizzazione dell'affitto per far ripartite l'immobiliare

    http://www.ilqi.it/agency/151832
  2. Olivati (Fiaip Bergamo): ''per ripresa settore liberalizzare affitti'

    www.monitorimmobiliare.it/articolo.asp?id_articolo...

  3. Olivati (Fiaip Bergamo): liberalizzazione degli affitti per far ripartite

    blogimmobiliarebergamo.blogspot.com/.../olivati-fiaip-be...

2 commenti:

  1. quello che da sempre succede nei paesi anglosassoni... modello di regole che dovremmo copiare ed applicare integralmente in italia, partendo da quelle relative all'agenzia... basta con i conflitti d'interesse della mediazione... provvigione del 6-10% solo a carico del venditore.... mls imposto "per legge".... responsabilità del professionista.... solo allora avremo un mercato trasparente, prezzi oggettivi con informazioni che circolano e tutela del consumatore il quale probabilmentei inizierebbe a non associare il ns lavoro a quello del venditore di auto usate.... (negli stati uniti con un clik posso conoscere tutti gli immobili in vendita in una via, caratteristiche, prezzo richiesto, da quanto tempo sul mercato, quanti adeguamenti di prezzo al ribasso, immobili venduti in passato, a che prezzo....) che senso hanno le raccolte dati tra agenti per determinare i prezzi al mq o gli mls dove trovi solo immobili over-priced o al primo piano ed il collega avvoltoio pronto a vendersi la madre pur di soffiarti l'incarico....
    sono agente immobiliare da 7 anni e tra le varie federazioni non ho mai sentito parlare di una riforma delle nostre regole sul modello di paesi con mercati real estate più evoluti ed efficienti come quelli anglosassoni appunto.... la sensazione è che ci si preoccupi maggiormente di vendere modulistica, mutui, certificazioni energetiche ed organizzare convegni fini a se stessi giusto per incamerare qualche fondo europeo......
    MA NON E' MAI TROPPO TARDI, FORZA OLIVATI SEI TUTTI NOI!!!!!

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  2. grazie christian per le parole di stima che ricambio e per l'ottimo spunto di riflessione. si potrebbe aprire un ampio dibattito dove hanno diritto di cittadinanza opinioni diverse. al di là della disquisizione giuridica e commerciale sul dilemma mediazione/mandato, un punto fermo è la professionalità dell'agente immobiliare che dev'essere maggiormente enfatizzata e perseguita, come stiamo cercando di fare con il "servizio formazione permanente" di fiaip bergamo e lombardia. abbiamo adottato, primi in italia, il piano di studi dello standard europeo UNI EN 15733 "servizi degli agenti immobiliari", che si applica sia a mediatori che mandatari per dotarli di una lingua comune e di un quadro di riferimento omogeneo a favore del consumatore europeo. in un mercato in rapida evoluzione come quello di oggi, è più che mai attuale il motto di fiaip "lavoriamo per la vostra tranquillità".

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