RAPPORTO FIAIP SULL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE SETTORE URBANO “BERGAMO 2011 - PREVISIONI 2012”
(rilevazione dati su base annua condotta dal 1 al 10 dicembre 2011)
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Prosegue la discesa dei prezzi nel 2011: in aumento il numero degli immobili messi in vendita, nel residenziale prosegue il calo dei prezzi a -13%, transazioni in contrazione del 9%.
Grande cautela degli agenti immobiliari, che prevedono una diminuzione delle compravendite e una sostanziale tenuta delle locazioni.
Scendono ancora (per il quarto anno consecutivo) i prezzi medi delle compravendite nel 2011. Secondo il Report dell’Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del 13% per le abitazioni. I valori si attestano invece al -15% per il commerciale, -19% per il segmento direzionale e -22% per i capannoni, segno della crisi del settore terziario e produttivo. Il 45% degli acquirenti bergamaschi comprano casa con il mutuo, percentuale che sale al 73% nel segmento degli extracomunitari: il ricorso al mutuo è in calo rispetto all’anno scorso a causa della stretta creditizia in corso. Il 43% degli acquirenti permuta la sua abitazione. Fase di attenta riflessione sul mercato per gli agenti immobiliari, che non paiono disponibili ad assecondare richieste di realizzo immobiliare slegate dalla realtà. Le previsioni per il 2012 indicano grande cautela e non sono ottimistiche, non ci si aspetta sia l’anno della ripresa. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 100 agenti immobiliari Fiaip bergamaschi, al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l’andamento del mercato immobiliare.
Il campione rappresentativo dell’area urbana bergamasca è fotografato dal Report dell’ “Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo” dedicato al mercato immobiliare del 2011 e alle previsioni 2012.
L’Osservatorio è curato dal Comitato scientifico Fiaip Bergamo, composto dal presidente provinciale Giuliano Olivati insieme ai consiglieri provinciali Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci e Roberto Tassetti.
Il Report fa da battistrada all’Osservatorio immobiliare urbano nazionale 2012 realizzato anche quest’anno da Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali. L’Osservatorio bergamasco e nazionale è realizzato con il supporto scientifico dell’Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche.
Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari. Per quanto riguarda i prezzi, per favorire la sinossi statistica sono stati espressi su 3 macrozone, centro, periferia ed estrema periferia, mentre nel prosieguo di questo volume troverete i valori analitici dei 43 quartieri del capoluogo. Ma veniamo alla situazione di Bergamo delineata dall’Osservatorio previsionale Fiaip.
Compravendite
In generale, il mercato indica nel 2011, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 13,57 per il residenziale . Performance più deludenti invece per il commerciale (- 15,29%), per gli uffici (-19,97%) e per i capannoni (-22,5%). Si tratta di segmenti direttamente influenzati dalla congiuntura economica ancora critica, che determina una stagnazione della domanda. Per quanto riguarda il numero delle transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -9,14% delle abitazioni (in netto peggioramento rispetto al 2010) fino al -13,57% dei negozi e al -14,57% per gli uffici. Fanalino di coda i capannoni anche per numero di compravendite, attestate al -16,25%. Da registrare la lentezza del mercato, con l’85,71% delle rilevazioni di calo della domanda di abitazioni e aumento dell’offerta: questo dato non può segnare la fine del trend negativo che ha ingessato il settore immobiliare dal 2007. Aumenta nel 2011 l’interesse per le abitazioni nuove o ristrutturate (insieme fanno il 60,5% del reale venduto), a scapito degli alloggi usati in buono stato (32,5% delle transazioni residenziali), mentre tiene la nicchia il mercato degli immobili da ristrutturare (7%). Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo a sopresa scende tra i 3 e i 6 mesi per il 43,29%, possibile segnale di autoregolamentazione del mercato che premia il calo dei prezzi. Il 50,71% delle vendite avviene ancora tra i 6 e i 9 mesi e oltre, mentre solo il 5% delle transazioni si concretizza entro i primi 3 mesi di incarico. In lieve calo la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio, che scende sotto la metà delle compravendite concluse (45,71%), segno di una contrazione del credito ipotecario. Scende anche la quota di chi compra esclusivamente con mezzi propri (10,71%) e sale quella di chi permuta il suo vecchio alloggio (43,57%), segno che nel mattone sta la ricchezza dei bergamaschi e la loro opportunità di trovare una soluzione residenziale migliore. Anche nel segmento degli acquirenti extracomunitari la quota di chi compra casa con il mutuo scende al 73,6%.
Ma quali sono gli immobili più ricercati? I bergamaschi apprezzano da sempre trilocali e bilocali, centrali/semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 44,3% trilocali e per il 26,8% bilocali. Scarso l’appeal del monolocale, tipologia poco presente a Bergamo. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali (42%, in forte aumento), mentre centro e periferia totalizzano ognuno il 21,5%, l’estrema periferia il 9% e le location di pregio solo il 6%. Lo stato di conservazione che prevale è il nuovo e ristrutturato (insieme totalizzano il 60,5%, in ascesa), seguito dall’usato in buono stato (32,5%), mentre le case da ristrutturare coagulano solo il 7% del reale venduto.
Le previsioni per il 2012 indicano un peggioramento generale dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con performance meno soddisfacente nelle periferie meno qualificate. I dati raccolti per il comparto residenziale danno come previsione un aumento dei tempi di vendita degli immobili residenziali per tutte le location (anche qui fanalino di coda le estreme periferie).
Locazioni
Il mercato della locazione vede nel 2011 un ridimensionamento generalizzato dei prezzi: si tratta di una flessione a -15% per il comparto abitativo, mentre la diminuzione dei canoni è stimata al -10,71% per il commerciale, seguito dagli uffici a -19,57% e capannoni a -22,5%. Rispetto al 2010 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un calo della domanda e un aumento dell’offerta. In moderata decrescita il numero dei contratti residenziali (-4%), più sensibile contrazione per negozi (-7%), uffici (-7,86%) e capannoni (-12,5%). Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 3 a 6 mesi, in aumento rispetto al dato rilevato nel 2010. La tipologia residenziale regina della locazione è il bilocale (50%), seguito dal trilocale (27,5%), ubicato in zone centrali (30%) o semicentrali (35,5%), mentre le location di pregio sono ferme al 4% del totale. Gli alloggi affittati sono in prevalenza usati in buono stato (50%), o nuovi/ristrutturati (26%).
Per quanto riguarda le previsioni per il 2012 per il mercato delle locazioni, si indica una sostanziale stazionarietà del numero dei contratti d’affitto ad uso residenziale per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali del capoluogo, con maggior proobabilità di contrazione nelle periferie.
Trend e interpretazioni
di Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
Repricing e riqualificazione energetica
Due parole d’ordine per il mattone nel 2012
√ Repricing
Magica parola inglese che significa “dimmi che venditore sei e ti dirò che prezzo fai, e viceversa”
Cosa sta succedendo nel settore immobiliare italiano? Con l'eccezione delle metropoli come Milano o Roma, da sempre più dinamiche e commerciali della media del real estate nazionale, all'ombra dei mille campanili del Belpaese il mercato sembra essersi intorpidito a causa della forbice nel pricing immobiliare tra domanda e offerta. Nel settore residenziale i venditori spesso non hanno necessità né reale volontà di alienare l’immobile, parcheggiato su piazza con richieste anacronistiche e fuori mercato; d’altro canto gli acquirenti, che nella stragrande maggioranza dei casi hanno già un tetto sulla testa e non hanno fretta di comprare, sono alla ricerca di buoni affari o comunque di un acquisto sui valori di mercato correnti.
Per soprammercato una volta individuato l’immobile da acquistare gli acquirenti hanno poi il problema di permutare il loro immobile usato, spesso di difficile collocazione, con un rallentamento del volano del cambio – casa che è il motore di un mercato immobiliare maturo e di sostituzione come quello attuale. Anche i rigidi parametri bancari per l’erogazione dei mutui rallentano gli scambi, e diminuiscono di conseguenza le compravendite, con una sorta di rimpicciolimento del mercato.
La buona notizia è che la casa resta al centro dei desideri dei connazionali (e dei bergamaschi in particolare), la cattiva notizia è che questa voglia di casa tutta italiana si scontra con una richiesta su valori molto alti. Noi agenti immobiliari professionali infatti parliamo di richieste che vanno riviste, il che non vuol dire svendere il proprio immobile ma solo vendere a prezzo di mercato. E oggi il prezzo di mercato non è più riferibile a quello che era nel 2007, anno di punta delle quotazioni del precedente ciclo immobiliare. Detto questo, la casa è ancora il bene rifugio per antonomasia dato che, a fronte di una crisi sistemica (e non più ciclica come in passato) dell'economia, l'immobiliare - Italia ha visto raddoppiare i valori in 10 anni, pur al netto dei ribassi 2007 - 2011. Però chi vende deve rendersi conto che questo mercato ormai è soggetto alle stesse regole di un qualunque altro mercato con i suoi alti e bassi, ma soprattutto senza la certezza della crescita sempre e comunque. Il mercato immobiliare non è più una funicolare con la cremagliera che tira inesorabilmente verso l'alto in linea retta, e forse non lo sarà mai più. Quindi viene meno il ritornello attendistico del passato, "forse chiedo un po' troppo per casa mia, ma tra sei mesi o un anno il mercato con la sua crescita mi darà ragione". Chi è in grado oggi di prevedere cosa succederà nel sistema economico, macro e micro, tra sei mesi o un anno?
Per questo gli agenti immobiliari oggi più di ieri hanno imparato la magica parola inglese "repricing", cioè revisione del prezzo. Quanto più la richiesta iniziale sarà realistica, tanto meno elastica sarà la trattativa, e viceversa: il che significa che se i proprietari venditori richiedono i prezzi del 2007, per vendere dovremo fare una trattativa al ribasso del 20/30 per cento, e prepararla con vari step di riduzione del prezzo richiesto. Se invece il proprietario è realistico nella sua prima richiesta, anche gli acquirenti se ne rendono conto e riducono il margine di controfferta. E’ opinione comune nel settore che se si prendono i valori di picco del 2007 e si toglie il 30%, la richiesta viene considerata congrua dall'acquirente, senza ulteriori trattative. Altra opinione comune è che nelle forchette dei valori di zona minimo/massimo, il reale venduto tenda ad assestarsi sul valore minimo, spesso dopo una laboriosa trattativa per chiudere la forbice tra domanda e offerta.
Il gioco si è fatto duro e solo i duri son rimasti in gioco. Il nostro lavoro di mediatori immobiliari professionali oggi si concentra sulla pre-qualificazione del proprietario venditore (o "finto venditore") e sul costante dialogo con lui, i report periodici sulle azioni di marketing, le visite all'immobile dei potenziali acquirenti, le loro impressioni, le trattative. Alla fine starà alla responsabilità del proprietario trarre le conclusioni e lavorare sull'unica variabile che ha in mano, ossia il prezzo di vendita. Il tutto se davvero vuole vendere la sua casa oggi, ai valori di oggi. La macchina del tempo nemmeno quei satanassi di agenti immobiliari son riusciti ancora ad inventarla.
√ La certificazione energetica di massa rivoluziona il mercato immobiliare
Stiamo vivendo una rivoluzione epocale nel settore immobiliare, un vero e proprio cambio di paradigma. L'obbligo di indicare dal primo gennaio 2012 la classe e l'indice di prestazione energetica negli annunci commerciali per la vendita o l'affitto degli immobili permetterà al consumatore di avere da subito trasparenza sul prodotto che sta cercando, come avviene per le classi Euro nelle automobili. Siamo all’alba di una certificazione energetica di massa del mercato immobiliare, che porterà ad una divaricazione dei valori e alla necessità di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare consolidato, con margini enormi dato che nella sola Bergamo il 50% delle case è in classe G, la meno performante. E' opportuno che i proprietari e le assemblee condominiali approfittino del rinnovo delle agevolazioni del bonus energia per il 2012 per riqualificare il loro immobile con opere di contenimento energetico, come caldaie, cappotti, coibentazioni e serramenti ad alta tenuta termica, per mantenere nel tempo il valore del patrimonio immobiliare. Anche la conferma delle agevolazioni del 36% sulle ristrutturazioni indica la precisa volontà del governo di stimolare l'ammodernamento del parco case nazionale, per rispettare il protocollo di Kyoto e ridurre consumi energetici e inquinamento divenuti ormai insostenibili. La location resta il parametro fondamentale della scelta di una casa; ma a parità di location, è pacifico che saranno gli immobili nelle classi energetiche più performanti (le prime tre) a spuntare quotazioni migliori.
Clicca qui per il report completo con la nota statistica dell'Università di Bologna, la rassegna media e il file pdf con i grafici sul mercato bergamasco 2011 e le previsioni 2012
