mercoledì 11 dicembre 2013

le #banche nella gabbia dei #mutui in sofferenza


stasera al bancario chiedete qnt banche falliranno per perdite bilancio sui cespiti immobiliari svalutati dei non performing loans

valore immobili con mutuo entra in bilancio . se si svalutano, hanno perdite a bilancio che devono coprire accantonando €

siccome han fatto mutui al 100 110 120% e valore della garanzia immobiliare è calato di almeno 30% dal 2007, son fuori da basilea

non hanno liquidità per compensare perdite a bilancio. 2014 arriva vigilanza bancaria europea e dice: dove essere soldi?

venerdì 1 novembre 2013

@olivati a #lagabbia: la supercazzola del #TRISE e l'#immobiliare

http://www.tubechop.com/watch/1610278

il mio intervento su #imu #TRISE e #immobiliare a #lagabbia del 30/10/13, intervistato dal conduttore gianluigi paragone

mercoledì 16 ottobre 2013

#ICI #IMU #TARES #TRISE #TARI #TASI! (ambulanza, presto!)

post in fieri, work in progress



DDL 2013 con unisce vecchia con una specie di 1xmille, alleggerendo su 2012 e smentendo la berlusconata 2013




modello a 3 gambe: TARI (ex TARES), TASI 1xmille propr., TASI 0,1 - 0,3xmille inq - differenza 0,7/0,9 xmille=parte patrimoniale tax


inTRISE le menti di elemenTARI ragionamenti malamente compresi e TASI... ci vuole la settimana enigmistica prima che il fiscalista

IL PIU' BEL MESTIERE DEL MONDO #olivati #fiaip #bergamo #immobiliare #fiaipbergamo

Giuliano Olivati
Riflettori puntati sul XIII Congresso della FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), a Genova da giovedì 17 a sabato 19 ottobre. Eloquente il titolo dell'evento: "L’Agente immobiliare al centro del mercato, al centro della crescita del Paese" Senza entrare nella dialettica interna alla federazione (tipica dei congressi di tutti - o quasi - i partiti, sindacati e associazioni), vediamo quali sono i temi di sfida che la categoria degli agenti immobiliari si trova davanti in questo momento, e che saranno oggetto di dibattitto congressuale. Meditate popolo del real estate meditate, anche se non siete iscritti alla Fiaip: qui si parla di voi. Sappiamo che vi piacerebbe un pezzo scritto in burosindacalese, invece useremo il linguaggio da bar universale per dire pane al pane e vino al vino. 

1) Il nodo della collaborazione e della condivisione tra agenti immobiliari
E' un vecchio ma sempre attuale tormentone: mentre i soloni dell'economia predicano che "piccolo è brutto", gli agenti immobiliari oggi stan tornando sempre più alla ditta individuale, al piccolo ufficio o negozio quando non al mediatore singolo che lavora da casa. Fa brutto? Volevate le grandi strutture "all'americana"? I grandi "studi associati di professionisti dell'immobiliare" dei quali sento favoleggiare sin dal 1990, anno del mio battesimo nel mattone? Bella o brutta la realtà è più forte delle velleità di industrializzazione del settore, che si è atomizzato sempre più, con la crisi che ha aggravato una tendenza al "luposolitarismo" scritta nel dna della categoria. Soluzioni? Diverse ipotizzabili ma una sola strada maestra: la messa in rete sinergica degli agenti immobiliari indipendenti (e che tali vogliono rimanere), attraverso microreti territoriali di collaborazione e interscambio secondo il modello MLS. Il passo successivo è l'interconnessione delle microreti per creare una "rete di reti" che copra il territorio nazionale.  Ora, ecco che veniamo alla Fiaip e alle associazioni in genere: questo modello di networking presuppone un ambiente basato sulla fiducia reciproca e una cultura della condivisione, un codice deontologico, una commissione vertenze: ma son tutte cose che un'associazione di categoria ha già al suo interno! L'associazione di categoria nasce proprio per fare rete, l'unione fa la forza, solo uniti si vince ecc ecc...la "rete di reti" è la sua declinazione business naturale. Riusciranno i nostri eroi delle associazioni dove le MLS commerciali hanno fallito? Ai posteri l'ardua sentenza: qualcuno dice che volere è potere.

2) L'informazione immobiliare è mia, e me la gestisco io
Altro colossale tema tra cultura e business è la gestione dell'informazione sul mercato immobiliare. Tutti sanno che se vuoi sapere quali immobili sono in vendita devi conoscere le offerte delle agenzie immobiliari, e se vuoi conoscere i veri valori di mercato li devi chiedere agli agenti immobiliari. Eppure oggi i portaloni si pongono come mediatori dei mediatori, interponendosi tra le agenzie immobiliari e il consumatore finale. Nell'immaginario televisivo sono i portali che ti trovano casa, non le agenzie immobiliari che li pagano profumatamente per pubblicizzare gli immobili in portafoglio. Per estensione chi è che la stampa va ad interpellare per conoscere l'andamento di mercato? Proprio i portaloni, che prima si fanno pagare dagli agenti immobiliari per gestire la loro informazione, poi la "rivendono" alla stampa con tanto di pistolotti sul mercato (mentre i portali al massimo potrebbero monitorare la loro quota delle offerte immobiliari, quindi "asking price" che fa libro dei sogni e non "final price" che fa mercato). Riusciranno i nostri eroi delle associazioni a riappropriarsi dell'informazione immobiliare, lato business e lato cultura, per riaffermare la centralità dell'agente immobiliare nel mercato del real estate? Ora o mai più: i social network e il "tubo" dei video (gestiti e fruiti attraverso le app mobili di cellulari e smartphone) consentono di far cultura popolare, spingendo anche portali alternativi gestiti direttamente dalle associazioni, a costo zero per gli associati. Questo è il momento di "mettere i carri in cerchio" (metafora western) per fare fronte comune contro chi ci sfrutta dall'esterno. Chi ci crede veramente vincerà, perché i portaloni hanno i soldi (finché glieli diamo noi) ma noi abbiamo tutto il resto.

3) E' l'Europa che ce lo chiede
Nel silenzio generale e col solito passo felpato di chi detiene il vero potere, la UE ha modificato la direttiva del 2005 sul riconoscimento intracomunitario delle qualifiche professionali e ha introdotto la Tessera professionale europea. L'idea è quella che un agente immobiliare comunitario operi in qualsiasi Paese dell'Unione sfoderando il suo magico tesserino di "professionista europeo". Entro due anni la direttiva dovrà diventare legge degli Stati membri. Riusciranno i nostri eroi delle associazioni a mantenere i requisiti professionali degli agenti immobiliari italiani (che qualcuno dice già minati alla base dalla Direttiva Bolkestein)? Se ci giochiamo bene le nostre carte, ad una prima lettura della nuova direttiva, ce la possiamo fare. Ma fino a quando potremo dire: "non passa lo straniero"? Ricordiamoci la fine che han fatto gli avvocati nostrani con gli "abocados spagnoli" (in realtà italianissimi) bolkesteinizzati...

4) E' l'Europa che ce lo chiede (bis)
Possiamo continuare a cercar di fermare i barbari alle porte di Roma (tanto prima o poi storicamente entrano). Oppure, se non vogliamo arroccarci nella solita difesa corporativa fine a se stessa, possiamo cogliere lo straordinario stimolo all'elevazione professionale derivante dallo Standard europeo UNI EN 15733 "Servizi degli agenti immobiliari", che dev'essere posto alla base della nuova Tessera professionale europea se non vogliamo che la stessa si trasformi in un lasciapassare puramente formale. Lo Standard infatti è così completo nella sua carta servizi e ha un piano di studi e di formazione permanente così ben fatto che il suo rispetto da parte degli agenti immobiliari UE renderebbe superfluo qualsiasi altro pezzo di carta. Ad esempio si potrebbe stabilire che le associazioni certificano le competenze professionali dei professionisti, che se non iscritti devono farsi certificare in base allo Standard europeo (con conseguente aggravio di costi). Così anche i clienti saprebbero di entrare in un'agenzia con competenze settoriali certificate dai sindacati degli agenti immobiliari (specialista residenziale, commerciale ecc), come succede già da decenni negli USA. Certo per cavalcare la tigre europea bisogna leggersi quelle noiosissime mattonate di direttive UE, che noia che barba che noia, ed è così che l'Europa ci frega sempre: noi italiani non amiamo consultare il manuale d'istruzioni della lavatrice, figuriamoci gli atti dell'Europarlamento, e quelli legiferano a nostra insaputa. Ma come diceva un filosofo moderno, "non è mai troppo tardi".

5) Conclusione: il più bel mestiere del mondo
Sì avete capito bene, è proprio quello di agente immobiliare. Solo che i primi che devono tornare a credere in questo mestiere, anzi in quella che è diventata una sempre più difficile professione, sono proprio gli agenti immobiliari. E anche qui, solo le associazioni come Fiaip possono ri-creare quello spirito di corpo, l'entusiasmo e la passione che la crisi fatalmente ha smorzato. Un famoso ex Presidente del Consiglio disse una volta che "la crisi è un fatto psicologico". Chi gli subentrò a Palazzo Chigi (e sembrava tanto diverso), un giorno dichiarò che "la ripresa è dentro di noi". Vennero sommersi dalle risate, ma chiediamoci: avevano proprio tutti tutti tutti i torti? O l'aspetto psicologico-morale, quello che un terzo Premier (anch'egli irriso) definì "fare spogliatoio" riveste un'importanza fondamentale, dato che volere è potere? L'unione fa la forza, e solo uniti si vince. Ricordiamocelo sempre, amici della Fiaip. E colleghi agenti immobiliari in genere.


Giuliano Olivati

Presidente Fiaip Bergamo

Aritcolo pubblicato su Quotidiano Immobiliare, 16/10/13

venerdì 4 ottobre 2013

l'#immobiliare non può restare immobile: #fiaip #bergamo lancia il #mobile #marketing

sempre più ci convinciamo che la nuova estensione della mano ma in realtà del cervello sia lo smartphone. in questo mondo "mobile", dove le persone si connettono sempre più via cellulare o tablet, l'agente immobiliare deve esserci, come stava in piazza il vecchio mediatore, del quale noi siamo l'evoluzione in senso professionale. per sempre più persone la realtà passa ormai attraverso un secondo schermo "mobile", e ignorarlo significa perdere il contatto con la gente e i consumatori.

social networks, app per la gestione dell'agenzia immobiliare e per il caricamento della pubblicità dei siti internet e portali, app per le singole agenzie immobiliari che i nostri clienti scaricano sullo smartphone o sul tablet, sms marketing, QR code, mobile landing pages...sembrano cose marziane ma il futuro è già qui, letteralmente nelle nostre mani che stringono il telefonino di ultima generazione. la frontiera futuribile sono gli occhiali per la "realtà aumentata" tipo google glass, che ci permettono di inquadrare una via o un palazzo e ricevere visualmente le info sugli immobili in vendita o affitto nella zona.

di tutto questo si è parlato nel corso "mobile marketing immobiliare" tenuto dal formatore salvatore coddetta nella sede provinciale fiaip bergamo. un'avanguardia di agenti immobiliari professionali 2.0 ha potuto imparare come si sta al passo con la realtà che cambia, comunicando coi clienti attraverso gli strumenti della galassia "mobile". perché in un mondo che cambia alla velocità del pensiero l'immobiliare non può restare immobile.

da sinistra: giuliano olivati. salvatore coddetta

ecco gli agenti immobiliari 2.0

il futuro è qui

coddetta in action

martedì 3 settembre 2013

surprise! arriva la bad bank #immobiliare

mentre il popolo è distratto dal gioco delle tre tasse (Imu tares service tax), il governo quatto quatto fa passare la bad bank nello stesso decreto legge che mette fine al torment-imu. il provvedimento più importante di questo decreto a nostro parere non è infatti il cambio di denominazione della tassa sugli immobili, ma l'individuazione della Cassa depositi e prestiti come ancora di salvataggio del settore immobiliare.

in soldoni due sono le novità più importanti. la Cassa depositi e prestiti (che gestisce i risparmi dei correntisti postali) diventa la "banca madre" che presterà i soldi alle banche commerciali, affinché li prestino a loro volta al cliente finale in forma di mutui, preferenzialmente per acquisto prima casa, ristrutturazione ed efficientamento energetico. quindi la Cassa depositi e prestiti viene utilizzata per superare il credit crunch interbancario, quello che impedisce alle banche di fidarsi le une delle altre, tanto che non si prestano soldi neanche per l'overnight cioè per 24 ore.

ma, cosa non meno importante, la Cassa Depositi e Prestiti viene utilizzata anche in funzione di bad bank per ripulire attraverso la cartolarizzazione i bilanci delle banche dai mutui incagliati, quelli che in inglese si chiamano non performing loans. con la cartolarizzazione questi mutui vengono trasformati in obbligazioni più o meno tossiche, che in base al decreto legge saranno acquistate proprio dalla Cassa depositi e prestiti. in questo modo si ridà ossigeno al settore bancario in apnea per la riduzione del valore degli immobili a garanzia dei mutui, e la conseguente richiesta della banca d'italia di stanziare provviste liquide per compensare le svalutazioni immobiliari a  bilancio.

la cassa depositi e prestiti (che possiamo definire semipubblica in quanto Spa all'80 per cento di proprietà del Tesoro) segue quindi le orme di analoghi istituti che negli Stati Uniti e in Spagna hanno alleggerito le posizioni prefallimentari delle banche, liberandole dalle ciofeche dei subprime.

la notizia è buona o cattiva? come sempre in Italia, un po' tutte e due le cose insieme. può essere cattiva se si pensa che alla fine la mano pubblica, per salvare le banche, potrebbe essere costretta a ricorrere a un aumento del debito, anch'esso pubblico. ma la medaglia ha pure un lato positivo, se si pensa che la ripulitura dei bilanci delle banche è condizione necessaria perché le stesse possano poi continuare a fare mutui.

la Cassa Depositi e prestiti diventa insomma la mamma del credito immobiliare italico. come ogni brava madre prima ripiana i debiti del figlio scapestrato, e poi ricomincia a dargli la paghetta perché possa andare avanti.

quindi arriva la ripresa immobiliare? calma, ci vorranno anni perché la macchina economica ingrippata si rimetta in moto, e se tutto va bene, e se non ci casca in testa qualche altra tegola imprevista. e soprattutto se i proprietari capiranno che, come sta accadendo negli Stati Uniti, la ripresa immobiliare comincia da una riduzione delle richieste di prezzo degli immobili in vendita, che devono raggiungere livelli compatibili con il reddito degli acquirenti.

ma la strada tracciata dal governo, salvo futuri scivoloni, ci sembra inevitabile. preferendo sempre guardare la metà piena del bicchiere.

giovedì 25 luglio 2013

I dati #OMI confermano l’Osservatorio #immobiliare #Fiaip #Bergamo



L’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha comunicato i dati relativi al primo trimestre 2013  per Bergamo e provincia. La statistica, riportata nella tabella n. 1, mostra l’ulteriore  variazione percentuale in negativo  delle compravendite per ogni settore di destinazione dell’immobile, ad eccezione del terziario in provincia (dato percentuale che si innesta sul trend negativo delle scorse rilevazioni e quindi non è da sopravvalutare).
Tabella n. 1 NTN I° trimestre 2013. Variazioni percentuali su 2012.
I trimestre 2013
NTN
Var % I trim 13 / I trim 12
Residenziale
Capoluogo
252
-19,8%
Resto provincia
1.739
-17,7%
Totale
1.990
-17,9%
Pertinenze
Capoluogo
284
-23,7%
Resto provincia
1.990
-13,5%
Totale
2.274
-14,9%
Commerciale
Capoluogo
18
-9,3%
Resto provincia
90
-18,6%
Totale
108
-17,1%
Terziario
Capoluogo
15
-34,3%
Resto provincia
61
16,6%
Totale
76
1,2%
Produttivo
Capoluogo
2
-81,0%
Resto provincia
100
3,8%
Totale
102
-3,1%
Focalizzando l’attenzione sul residenziale  e confrontando i dati dei primi tre mesi negli anni che vanno dal 2010 a 2013, si può notare nel grafico n. 1 come il trend dei volumi immobiliari nell’intera provincia sia in continua  decrescita. Rispetto al primo trimestre del 2010 il calo dei volumi immobiliari nel primo trimestre di quest’anno è  stato del 33% per il totale della provincia, con una minor  diminuzione nel capoluogo, laddove si riscontrata una variazione negativa del 25%.
“L’OMI conferma statistiche e previsioni dell’Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo che lo scoro marzo ha rilevato un calo annuo del 19,3% nelle compravendite residenziali”, commenta Giuliano Olivati, presidente provinciale degli agenti immobiliari professionali. “Questa contrazione delle compravendite sta portando quei proprietari che sono realmente motivati alla vendita a ridurre la forbice tra il prezzo di richiesta e il prezzo finale del reale venduto. Chi non si adegua ai valori correnti, influenzati dalla crisi economica generale che stiamo atraversando, di fatto esce dal mercato”, conclude Olivati.

Ufficio stampa Fiaip Bergamo

domenica 7 luglio 2013

#immobiliare #italia 2013: l'anno del disincanto

L’anno in corso appare come quello in cui l’opinione pubblica di massa, stimolata e a volte survoltata dai media, si è resa conto che i valori immobiliari non possono più essere quelli del picco dei prezzi toccato nell’anno 2007. L’economia è cambiata e da allora siamo tutti più poveri: non si tratta di una crisi ciclica del settore immobiliare ma di un cambio di paradigma economico. Tutti col segno meno gli indicatori economici concatenati: produzione industriale, occupazione, salari e redditi, moneta circolante, consumi, investimenti. Come si vede la casa, investimento principe, è l’ultimo anello della catena: e come si può pretendere che l’immobiliare corra quando il tutto il resto rallenta e il PIL è in calo?

Il mercato quindi si sta polarizzando, sul lato dell’offerta, in una grande divisione dei proprietari in veditori e non-venditori. I venditori sono coloro che hanno una reale motivazione alla vendita, adeguano la richiesta di prezzo (asking price) ai valori correnti di mercato, e vendono. I non-venditori sono invece quei proprietari che, non avendo reale volontà di vendere, fanno una richiesta vicina al picco dei prezzi del 2007 e (ovviamente) non vendono, lasciando il loro immobile parcheggiato sul mercato ma in realtà fuori mercato, come quelle auto abbandonate nei prati di periferia.

Spesso si sente ripetere, da parte di questi proprietari non-venditori, il mantra “non voglio svendere”: frase suggestiva ma priva di significato, dato che non si capisce quale sia il parametro in base al quale non si vuole deprezzare l’immobile. Se il mercato come luogo dell’incontro tra domanda e offerta è sovrano nello stabilire il prezzo di reale venduto degli immobili (diverso dal prezzo di richiesta), non si vede di che svendita si tratti. Se invece si usa come parametro di riferimento il picco del 2007, bisogna poi trovare il modo di inventare la macchina del tempo, per riportare il valore della nostra casa alla mitica età dell’oro delle vacche grasse. Vogliamo aspettare la risalita del mercato? Benissimo, aspettiamo l’inversione del trend negativo di tutti gl indicatori economici e prepariamoci ai “dieci anni per uscire dalla crisi” di cui parlava Angela Merkel (ultimamente, sotto elezioni, nei discorsi del Cancelliere tedesco gli anni da 10 si son ridotti a 5, speriamo sia buona la seconda). E molti economisti ammoniscono che anche quando dovessimo uscire dalle vacche magre, non torneremo mai alla mitica età dell’oro del 2007, scomparsa per sempre come Atlantide sotto l’oceano.

Lasciando il campo dei forse, se e ma, la scelta che hanno oggi i prorpietari non è tra vendere e svendere, ma tra vendere e non-vendere: e se ne stanno accorgendo, tra gli altri, anche il Comune di Bergamo e Infrastrutture lombarde che non riescono a vendere l’area degli Ospedali Riuniti nonostante il secondo esperimento d’asta. Anche qui è riecheggiato il mantra-nonsense “non vogliamo svendere”. Anche qui, se non si vuole adeguare il prezzo di richiesta al prezzo di mercato corrente, l’alternativa è non-vendere, e ripensare l’area destinandola ad una funzione pubblica (trovando i soldi per riqualificarla e rilanciarla). Sul lato della domanda invece resta come un grande classico nazionalpopolare l’incrollabile voglia di casa degli italiani. Qui la polarizzazione è tra chi ha i soldi e chi non li ha. Le banche infatti hanno stretto i cordoni della borsa e solo 5 richieste di mutuo su 100 vanno a buon fine, per lo più con un rapporto mutuo/prezzo che non supera il 50-60% (contro l’80-100% degli anni pre-crisi). Di conseguenza la liquidità oggi è preziosa e chi ha liquidità e solvibiità bancaria può spuntare ottime trattative, impensabili fino a un paio di anni fa.

Qual è la buona notizia? Sono addirittura tre. 1) L’immobiliare non è un gioco speculativo ma un cassetto salvadanaio, che sul medio periodo (10-15 anni) paga più degli altri investimenti come tutela del risparmio e rivalutazione del capitale. 2) L’immobiliare frutta inoltre un reddito ragguardevole (nel residenziale il 5% medio sul capitale) sia che lo si dia in affitto sia in caso di uso diretto, dove il reddito è rappresentato dal risparmio dell’affitto che il proprietario non paga a qualcun altro. Nel 2012 abbiamo assistito ad un calo sia dei prezzi di vendita che dei canoni di locazione, ma questi ultimi in proporzione sono scesi meno, perciò il reddito da locazione è in fase di incremento. 3) La discesa dei prezzi può lentamente far ricominciare a vendere le case. Se le aspettative dei proprietari si ridimensionano fino ad incontrare la capacità di spesa dei potenziali acquirenti, infatti, l’affare si chiude perché in Italia e a Bergamo in particolare la voglia di casa non diminuisce mai. E mai come oggi c’è bisogno di mediazione e gestione della trattativa. Oggi abbiamo un gap medio del 20% tra prezzo di richiesta e reale venduto, quindi un buon agente immobiliare, che è un mediatore professionale, può fare la differenza tra vendere e non vendere.

Il ridimensionamento del prezzo di richiesta o asking price, se applicato sistematicamente sullo stock di invenduto, dovrebbe portare ad un aumento delle compravendite (oggi sono la metà del 2006), risanando un comparto economico così importante per il nostro PIL nazionale, di cui rappresenta il 15-20%. Un settore strategico, oggi scompensato dallo scollamento tra le aspettative dei proprietari-venditori e il potere d’acquisto degli acquirenti-consumatori.

In Italia, con la nostra storia, l’architettura, l’urbanistica e la civiltà dell’abitare non abbiamo alternativa al mattone: tanto vale farlo funzionare, e prima lo capiamo meglio è.

Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
Delegato Cultura e Formazione Fiaip Lombardia

lunedì 1 luglio 2013

#immobiliare: stiamo sbagliando tutto

[photo: agentimmobiliari]
nel settore immobiliare stiamo sbagliando tutto, tutti. siamo passati dal negazionismo euforico al pessimismo cosmico, disorientando due volte opinione pubblica, media e clientela. è ora di correre ai ripari. dal negazionismo, al pessimismo, al realismo: questa sia la parabola se vogliamo tirarci fuori dal cul de sac mediatico in cui ci siamo infilati da soli.

il negazionista euforico

è l'agente immobiliare che i suoi affari vanno sempre bene, grazie, e non riesce a far capire ai proprietari che i prezzi delle case non saranno mai più quelli del giorno prima del fallimento di lehman brothers. negazionista è il centro studi foraggiato dalle banche, che parla sempre di "lievi ritocchi ai prezzi", ma tranquilli, gli stranieri ci salveranno. negazionista il proprietario che lui non svende, e prima o poi qualcuno la sua casa la comprerà, al "prezzo equo" stabilito dal proprietario in persona. negazionista è l'impresario che se abbassa i prezzi ci rimette, perché con la banca ha fatto un mutuo più alto di quanto vale la casa ora, quindi lascia invecchiare il cantiere in attesa di un miracolo. negazionisti sono tutti quelli che la ripresa è alle porte, arriva nel secondo semestre, anzi no slitta al primo semestre dell'anno prossimo, poi ci sono le ferie, se ne riparla in autunno, e così via girando la ruota dell'aria fritta.

il negazionista euforico è una figura da museo delle cere, sempre uguale a se stessa ma sempre più vecchia e fuori luogo col passare del tempo. il suo destino è ingiallire e liquefarsi in attesa della mitica "ripresa", ma assai più spesso si trasforma nella secoda figura del nostro teatrino bipolare:

il pessimista cosmico

è l'economista o giornalista economico o meglio ancora blogger che aveva previsto la crisi, due anni prima. quello che i prezzi torneranno indietro fino al punto che chi vende casa dovrà pagare chi la compra. pessimista cosmico è il veterano dei forum dei "ribassisti alchemici", quelli che inseguono il massimo ribasso immobliare come gli alchimisti cercavano la pietra filosofale, e ovviamente perderanno il treno anche questa volta. pessimista cosmico è quello che l'euro si scioglie, l'europa entrerà in una guerra tra nazioni ex alleate, le banche falliscono ma tutte tutte eh, la luce elettrica scompare e torneremo alla clava. del pessimista cosmico è particolarmente gustosa la variante del "profeta masochista di profezia che si autoavvera":  tipo l'associazione che prevede che l'imu prima casa ucciderà il mercato immobiliare, lo dice tutti i giorni in TV sul web e sui giornali, poi arriva l'imu prima casa, in sé poca cosa, ma per un anno il mercato di ferma perché tutti si spaventano su TV web e giornali, e l'associazione trionfa: "ecco vedete? ve lo avevamo detto, noi". ma ora forse anche nell'associazione si capisce quello che qualcuno disse da subito, che l'approccio corretto e pagante come sempre è quello mediano:

il realista

è l'operatore del settore immobiliare che sa di cosa parla perché sta sul marciapiede tra la gente, e vede che la casa è sempre in cima ai desideri degli italiani. il realista legge che su 400mila che comprano, almeno il doppio, se non un milione di famiglie anelano a possedere una casa. il realista sa che l'economia è cambiata e dobbiamo smettere di camminare con la testa voltata all'indietro, se non vogliamo faci male seriamente. quindi il realista non nega la discesa dei valori immobiliari, la assume come punto di partenza della sua vision. il realista, che è sempre un po' cinico e disicantato, sa che è proprio nei momenti di crisi che il mattone emerge come bene rifugio, e che anche nei momenti di crisi ci sarà sempre qualcuno che ha bisogno di una casa da prendere almeno in affitto, mettendo a reddito l'investimento immobiliare di qualcun altro. il realista sa che l'abitazione è un diritto fondamentale sancito dalla carta dei diritti umani dell'onu e ripreso nella costituzione italiana. se ha un minimo di prospettiva storica il realista sa quanto la proprietà, e la proprietà immobiliare, sia radicata nel diritto romano. il realista al liceo ha letto "la roba" di verga e da allora il tarlo dell'immobiliare ha cominicato a lavorargli dentro, perché il mondo è fatto di case e la casa è il nostro mondo. il realista tra un blog e un talk show ha letto su twitter la deplorevole massima del barone rotschild, "quando il sangue scorre per le strade, è il momento di comprare". quindi, vada bene o vada male, l'euro resti o parta, la crisi economica si risolva o no, per il mattone è sempre il momento di comprare, e di riflesso anche di vendere, dato che si può vendere solo se c'è qualcuno disposto a comprare.

morale della favola

il finale è aperto: riuscirà il realista a far prevalere culturalmente nell'opinione pubblica il suo punto di vista, l'unico che consenta al mercato immobiliare di andare avanti, sugli opposti isterismi del negazionista euforico e del pessimista cosmico? chi ha fatto hegel al liceo ricorderà la dialettica tesi/antitesi/sintesi...

a noi tutti, agenti immobiliari e operatori del mattone, l'ardua sentenza.

giovedì 13 giugno 2013

#immobiliare e #banche, l' #affitto a riscatto ci salverà dal credit crunch?

#Olivati #Fiaip #Bergamo Introduzione al seminario sull' #affitto a riscatto #immobiliare by elettrico on SoundCloud


comunicato stampa seminario affitto a riscatto

#FIAIP #BERGAMO: #AFFITTO A RISCATTO, RITORNO AL FUTURO?

La platea del seminario
Tornano gli anni Cinquanta e Sessanta, quando le case si pagavano con le cambiali? L'affitto a riscatto sarà sempre più la forma e lo strumento per la vendita degli immobili in tempo di crisi. Questo il dato emerso dal seminario "L'affitto a riscatto: modelli contrattuali a confronto" organizzato da Fiaip Bergamo, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali nella sede bergamasca dell'associazione, riempita da agenti immobiliari di Bergamo e di altre province lombarde.

"In una fase di mercato in cui i mutui sono scesi del 22% dal 2007 al 2011 e poi nel 2012 si sono ultriormente dimezzati, l'affitto a riscatto offre la possibilità di acquistare la casa ad ampi segmenti della domanda, che altrimenti resterebbe esclusa dal mercato immobiliare", ha introdotto i lavori Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo e delegato alla cultura e formazione per la federazione lombarda. "Oggi le banche non si prestano i soldi a vicenda e per fare raccolta devono emettere obbligazioni, il che porta a meno soldi da prestare e tassi dei mutui più alti. Solo il 5 per cento delle richieste di finanziamento va a buon fine, e per il 50-60% del valore dell'immobilie contro il 100% di pochi anni fa, anche perché con gli accordi interbancari di Basilea si sono irrigiditi i parametri di valutazione della solvibilità del debitore", prosegue Olivati, "inoltre la situazione dei mutui fatti fino al 2007 - 2008, con i valori degli immmobili che nel frattempo sono diminuiti, crea difficoltà e crisi di liquidità al sistema bancario, che deve accantonare riserve in denaro per compensare la svalutazione dei cespiti immobiliari a garanzia dei mutui, iscritti a bilancio degli istituti di credito". "Mutui quindi se ne fanno sempre di meno e a questo punto", conclude Olivati, "in molti casi il proprietario, se vuole vendere, si trova a far da banca all'acquirente, spalmando il prezzo di vendita nell'arco di un certo numero di anni. A noi agenti immobiliari professionali il compito di fare contratti equilibrati che tutelino sia venditore che acquirente, per questo Fiaip Bergamo sta lavorando sulla formazione degli associati".

L'avvocato Massimo Chimienti, esperto di diritto immobiliare, ha esaminato i molteplici modelli contrattuali ricadenti nella famiglia "affitto a riscatto": il Rent to buy, affitto a riscatto con opzione o con preliminare, e il Buy to rent, vendita con patto di riscatto, con riserva di proprietà o con condizione risolutiva in caso di inadempimento. A seconda delle varie formule può trattarsi di contratti atipici non normati dal Codice civile, ma perfettamente legittimi e derivanti dalla sovrapposizione di un contratto di locazione con un contratto di opzione o un preliminare di compravendita. Uno dei modelli contrattuali, curiosamente, è quello della vendita a riscatto delle case popolari costruite col Piano Fanfani negli anni Cinquanta, quindi non si tratta tanto di una novità quanto di una riscoperta.

Fiaip Bergamo distribuirà agli agenti immobiliari professionali associati una "Guida all'affitto a riscatto" con i vari modelli contrattuali e una tabella sinottica per scegliere quello più adatto in base al caso concreto di applicazione.

Ufficio stampa Fiaip Bergamo

file audio con l'introduzione di giuliano olivati #immobiliare e #banche, l' #affitto a riscatto ci salverà dal credit crunch?

Full house
Avv. Massimo Chimienti

Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo

sabato 1 giugno 2013

#immobiliare, quando il #mutuo va sott'acqua

il video non poteva durare mezz'ora (il cellulare in mano è difficilissimo da tenere x riprendersi) quindi diversi passaggi sono sintetizzati.

il costruttore che ha fatto il business plan nelle vacche grasse si è fatto finanziare il cantiere con un mutuo di importo più alto del valore che ha l'immobile finito oggi. questo perché nel frattempo siamo incappati nella crisi economica mondiale totale globale e il mondo è venuto giù (mica solo l'immobiliare).

per effetto di questa discesa dei valori oggi il costruttore spesso vende in perdita, cioè non è che non ci guadagni, perde proprio sul capitale in quanto la banca (miope) dice: frega niente dei tuoi problemi e se tu oggi vendi a 90 80 o 70, io ti ho prestato 100 e 100 li rivoglio con gli interessi.

quindi stanno facendo melina (banche e costruttori) cercando di capire che gli conviene fare: a nessuno dei due soggetti giova scoprire le carte e dichiarare il default. nemmeno alla banca garantita da ipoteca, perché a causa del calo dei valori il mutuo è ormai underwater e l'immobile a garanzia vale meno dei soldi prestati per costruirlo.

infine se l'immobile va all'asta sappiamo tutti che ci vorranno anni e anni per recuperare se va bene la metà non dei soldi prestati ma del valore dell'immobile (che già è underwater, e nel frattempo si svaluta e invecchia).

venerdì 31 maggio 2013

Alle #banche non far sapere quanto è calato l' #immobiliare




A grande richiesta mia intervista a #serviziopubblico su #banche #mutui andamento mercato #immobiliare 2007-13. Tube chop e servizio completo andato in onda: http://t.co/2PNUDS6hfY

lunedì 27 maggio 2013

Dialogo tra un agente #immobiliare platonico e un agente immobiliare aristotelico

Aristotelico: hai novità di quella casa?
Platonico: no non ancora ci sto lavorando.
A: ormai saranno quasi sei mesi vero?
P: sì ho portato una decina di persone ma ancora nessuna proposta.
A: e qual è il problema, non andava bene la casa o era il prezzo?
P: no no il prezzo è giusto, è che le persone interessate hanno casa loro da vendere ma non riescono.
A: e perché non riescono a vendere casa loro?
P: perchè chiedono un prezzo troppo alto.
A: ma scusa sono gli stessi che non discutono il prezzo della casa che stai vendendo tu, e che a loro piace?
P: sì gli piace ma poi tutto si blocca per il problema della permuta.
A: ma scusa mi viene un terribile sospetto...
P: oddio quale?
A: che i tuoi clienti non trattino al ribasso il prezzo della casa che gli piace perché si illudono di poter vendere casa loro al prezzo che vorrebbero loro.
P: in effetti se su casa loro abbassassero la richiesta forse si troverebbe un acquirente...
A: e se invece non fanno repricing?
P: non venderanno casa loro e quindi non potranno acquistare quell'altra che gli ho proposto io. Però se riducono la richiesta di casa loro possono sì vendere, ma poi non ci arrivano più a comprare la casa che gli piace, la forbice tra i due immobili è troppo ampia.
A: ma allora non ti sembra che la richiesta della casa che gli hai fatto vedere e gli piace sia troppo alta? Dato che per arrivarci anche loro poi sopravvalutano casa loro nel tentativo di permuta. Ma così facendo non vendono e quindi non potranno acquistare la casa che gli piace.
P: no no, il prezzo della casa che gli ho fatto vedere è giusto, la casa è molto bella, prima o poi qualcuno arriverà a comprarla.
A: non ti sembra che abbassando le richieste che non sono realistiche e allineandosi al valore di mercato il sistema intero, a partire dal volano della permuta, si potrebbe sbloccare?
P: ma perché dobbiamo fare noi il lavoro sporco di far abbassare i prezzi?
A: per carità non sia mai, teniamo alte le richieste e invenduti gli immobili ad invecchiare, che così ne difendiamo il valore... [smile]

mercoledì 22 maggio 2013

#fiaip #bergamo: #immobiliare, l'unione fa la forza

il comitato di presidenza fiaip bergamo nella sede provinciale
da dx: olivati, sangiovanni, guerini
fiaip bergamo, la federazione italiana agenti immobiliari professionali, fa una riflessione sul presente, il passato e il futuro del sodalizio associativo in un servizio realizzato per il video sul venticinquennale della federazione lombarda che sarà pubblicato a breve su youtube.

franco guerini, segretario e socio fondatore di fiaip bergamo, ha ricordato la nascita del collegio provinciale nel 1984. "allora eravamo considerati sensali e non certo professionisti della mediazione immobiliare come oggi grazie alla legge 39/89", ricorda guerini, "aver unito le forze ci diede sicurezza e visibilità, consentendoci di combattere battaglie come la lotta all'abusivismo. mai come nel nostro caso l'unione fa la forza".

ezio sangiovanni gelmini, past president e vicepresidente provinciale, ha paragonato le strutture periferiche di fiaip allo scheletro del nostro sodalizio, innervato dalla federazione con le sue attività. "il livello provinciale è l'interfaccia di prima linea di fiaip", dice sangiovanni, "e deve dare risposte concrete alle richieste degli associati e servizi a valore aggiunto come l'osservatorio immobiliare e la formazione. fiaip nazionale deve a sua volta recepire le istanze degli associati dialogando con il livello provinciale e regionale, per fare sindacato e difendere gli interessi della categoria".

giuliano olivati, presidente provinciale, ha concluso il servizio  parlando delle sfide che attendono fiaip bergamo: "la prima sfida è portare avanti questa sede, che ci costa tanti sacrifici ma ci dà tantissime soddisfazioni. questo è il centro di tutte le nostre attività, che ha tre grandi direttrici: l'osservatorio immobiliare come centro di rilevazione prezzi (online su www.osservatoriocase.it) e centro di cultura real estate per bergamo e provincia. poi il servizio formazione permanente come leva di continua elevazione professionale e commerciale degli associati, dei quali certifica le competenze attraverso piani formativi a costo zero per i partecipanti. infine la sede è teatro delle riunioni di interscambio e collaborazione tra gli agenti immobiliari associati, che servono ad ampliare il mercato, migliorare il business e ottimizzare la soddisfazione dei consumatori che si rivolgono alle agenzie per risolvere celermente il loro problema immobiliare".

come amava ripetere karl popper, "la ricerca non ha fine". ecco, questo è il motto di fiaip bergamo.

foto: nell'ordine franco guerini, il tavolo consiliare con olivati sangiovanni e guerini, la troupe di ripresa, giuliano olivati, ezio sangiovanni gelmini

sabato 18 maggio 2013

mercoledì 8 maggio 2013

#bergamo, ospedali riuniti: il sonno dell'#immobiliare genera mostri


«Flop annunciato
Ma ora non si svende»

Due cordate interessate, poi alla fine niente offerta
«Servivano almeno 100 milioni per iniziare»

Un flop annunciato.
Antonio Rognoni,
direttore generale
di Infrastrutture
lombarde, la società della Regione che si occupa della valorizzazione del patrimonio immobiliare e anche
della vendita degli ospedali Riuniti, non ha dubbi: «L’asta deserta? Ampiamente annunciata
perché il mercato non c’è più».

Tutto previsto quindi?
«Il mercato è morto, non riusciamo più ad avere interlocutori. Anche chi si dimostra interessato si arrende all’evidenza,
al fatto che non si riesce ad accedere al credito. Le banche non
danno più i soldi che servono.
Tra quello che devi dare a noi e
quello che serve per fare l’operazione alla fine uno deve mettere 200 milioni, dico una cifra,
vai in banca ne chiedi almeno la
metà, ma non ti danno neppure
quelli».

Quanti ne servivano per i Riuniti?
«L’investimento minimo per
partire era di 100 milioni, poi
magari iniziavi a vendere e l’operazione poteva reggersi economicamente».

Troppi 75 milioni come base d’asta?
«Sono tanti soldi perché le banche non fanno più prestiti».

Eppure qualcuno si era fatto avanti?
«Sì, manifestazione di interesse
ci sono state. Due interlocutori
che hanno approfondito la documentazione e visitato l’area.
Fino a qualche settimana prima
della scadenza del bando avevamo la speranza che l’operazione
potesse andare in porto. Poi con
l’avvicinarsi della data è venuta
meno perché nessuno si è più
fatto vivo. E a mezzogiorno di
ieri abbiamo avuto la certezza».

Chi aveva sondato il terreno? Un
imprenditore, una cordata?
«Diciamo due operatori del
mercato nazionale».

Il Comune ora non vedrebbe male
l’ipotesi frazionamento in più lotti.
E voi?
«Non voglio fare polemiche, ma
non è un’ipotesi percorribile
perché frazionare vuol dire correre il rischio di avere destinazioni non più omogenee rispetto alle previsioni del Piano di
governo».

Abbasserete il prezzo?
«Non possiamo andare al ribasso. Suggeriremo alla Regione di
non fare un’asta al ribasso, altrimenti svenderemmo quell’area».

Ma se non si frazionerà e non si andrà al ribasso, quale può essere la
soluzione?
«Fermo restando che non possiamo prescindere da un’asta,
ora dovremo fermarci a ragionare e capire come arrivare a un
risultato positivo. Avevamo immaginato anche un fondo immobiliare regionale, ma avremmo avuto gli stessi problemi con
un mercato che è nullo. Dobbiamo trovare un interlocutore
forte sotto il profilo finanziario».
Resta sul tavolo il problema dei
prossimi mesi, della gestione intermedia dell’immobile in attesa di un
acquirente.

«Faremo tutto il possibile per
garantire la sorveglianza e mettere in sicurezza l’area, evitando che ci possano essere intrusioni».
Sempre il Comune spinge perché altri enti e istituzioni occupino gli
spazi del vecchio ospedale in via
temporanea sull’esempio di quanto fatto con l’Anagrafe nell’ex Cups?
«Ho letto e dovremo approfondire la questione. Ma alla base
c’è anche un problema economico, se poi chi entra non paga
l’affitto (l’Anagrafe è in comodato gratuito ndr). La Regione
aveva previsto di coprire i 76 milioni di euro di costi anticipati
all’Azienda ospedaliera per la
costruzione del nuovo ospedale
con gli introiti della vendita di
largo Barozzi. Se dobbiamo occupare tutti gli spazi con funzioni pubbliche chi glieli torna i
soldi alla Regione?».

E quindi?
«Lavoreremo per trovare una
soluzione in tempi rapidi. Il problema è che non stiamo vendendo nulla da nessun parte, non
solo a Bergamo. E non è che
cambiando il direttore generale di Infrastrutture lombarde si
risolve il problema...».

Una stoccata? Un sassolino tolto dalla scarpa visto il cambio di
guida in Regione? «No, ci mancherebbe. Solo una battuta...».■
Vanessa Santinelli

L'eco di Bergamo 9/5/13

lunedì 22 aprile 2013

#immobiliare e #marketing: usare la leva prezzo per vendere

Guarda "#immobiliare: prezzi bassi per la ripresa" su YouTube
Notare il simpatico lapsus finale: siamo nell'era delle vacche grasse o delle vacche magre? A voi l'ardua risposta...e la strategia di marketing adeguata.

mercoledì 17 aprile 2013

Dal vostro inviato al #Bilderberg dell'#immobiliare

Sto per confessarvi un terribile segreto. Sono stato convocato all' incontro riservato di un pensatoio immobiliare a Milano. Una riunione a inviti del gotha del meglio della crema del mattone, dall'evocativo titolo "Quo vadis, casa".

Come nel gruppo Bilderberg, posso rivelare le idee e notizie circolate ma senza fare il nome di chi le ha veicolate. Insomma si dice il pensiero e non il pensatore.

All'incontro, organizzato dal centro studi di un portale immobiliare e coordinato dai giornalisti Daniele Montero e Vincenzo De Tommaso, erano presenti: Stefano Magnolfi di CRIF, Matteo Pedretti di Osmi, Marco Dettori direttore della Borsa Immobiliare di Milano, Ezio Bruna economista dell'Università di Torino e attivo nel settore investimenti immobiliari, i giornalisti Gino Pagliuca del Corriere della Sera e Paola Dezza del Sole 24 Ore, Gianluca Santacatterina agente immobiliare milanese, Andrea Guarise de Linkiesta, Roberto Treviso di Viager, Fernando Encinar cofondatore e capo ufficio studi di Idealista, Luca Dondi di Nomisma e (last but not least) il Vostro infiltrato speciale ossia lo scrivente, in veste di agente immobiliare, presidente Fiaip Bergamo e direttore dell'Osservatorio immobiliare omonimo.

Tutti d'accordo che non è l'Imu la causa della crisi immobiliare, non ci perdiamo in pseudoproblemi e strumentalizzazioni politiche.

La prima divisione nella loggia degli illuminati riguarda i prezzi: gli operativi parlano di sensibile calo, mentre gli istituzionali (quelli legati agli interessi delle banche, dai che non posso fare i due nomi) sostengono che si riducono i volumi di compravendita ma i prezzi hanno solo una piccola limatura intorno al 5 per cento. Vinco la tentazione di togliere il cappuccio e abbandonare il consesso e spiego come avviene una riunione dell'Omi (l'Osservatorio mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate) per la definizione dei valori della banca dati catastale: una funzione politico-fiscale che solo in parte si basa sulla rilevazione dei prezzi del reale venduto dai rogiti, e non potrà  mai ammettere una sensibile riduzione dei valori, per paura che questo possa portare a una revisione al ribasso delle rendite catastali con conseguente calo del gettito erariale. Oltretutto non si capisce come Omi possa rilevare il prezzo al metro quadro dato che il catasto ragiona ancora a vani. A quel punto uno dei due istituzionali si rabbuia e diventa monosillabico fino alla fine del conclave: eh ma se non volevate il rompiscatole dovevate lasciarmi a casa...

Altro tema divisivo: cosa faranno le banche per liberarsi dei distressed assets dei non performing loans? Tradotto dal milanese, come si libereranno delle ciofeche che hanno sullo stomaco e potenzialmente in pancia, gli immobili coi mutui in sofferenza, dato che il tandem pignoramento più asta si è rivelato fallimentare? Gli ottimisti vedono due soluzioni, in parte già  in corso di tentativo: la creazione di divisioni real estate bancarie ossia mega agenzie immobiliari per smaltire le ciofeche, e la cessione delle stesse a fondi immobiliari che fan repricing e alla fine vendono al dettaglio pure loro. Nel frattempo le banche finanzieranno sempre meno i costruttori e sempre di più i privati per riuscire a smaltire questo invenduto.
I pessimisti vedono invece probabile se non nel 2013 l'anno prossimo il ricorso ad una  bad bank che liberi gli istituti di credito di tutte queste ciofeche, accollando il costo della necessaria ristrutturazione dei mutui all Italia o all'Unione Europea.

Terzo e ultimo tema divisivo: la legge della domanda e offerta nel settore immobiliare. C'è chi ritiene la domanda in calo per ragioni demografiche e per le separazioni in casa che sempre più spesso sostituiscono per ragioni di convenienza economica le separazioni vere. C'è invece chi stima la domanda potenziale intorno alle 800 mila famiglie, che però riusciranno a comprare casa solo nella metà dei casi. In altri termini la domanda è sostenuta ma al 50 per cento è velleitaria. Le cause? Credit crunch, lentezza nel repricing da parte dei proprietari, difficoltà della permuta (dato che 82 per cento delle famiglie sono già proprietarie di casa e vendono il tetto vecchio per comprare il tetto nuovo). Non a caso si stanno facendo strada fenomeni fino a qualche anno fa poco diffusi come il subaffitto delle stanze, l'affitto a riscatto o la vendita della nuda proprietà.

Alla fine tutti convengono che il plafonamento dei valori non si risolverà nel 2013 e forse nemmeno nel 2014, e due affermazioni trovano tutti concordi. La prima, lapalissiana: se non riparte l'economia l'immobiliare non riparte (ma purtroppo è vero anche il contrario, e quindi è il classico cane che si morde la coda).

La seconda, scultorea: la tua casa poteva valere 100 quando l'acquirente poteva fare un mutuo di 80; ora la tua casa vale quello che ti offrono, non quello che chiedi.