mercoledì 17 aprile 2013

Dal vostro inviato al #Bilderberg dell'#immobiliare

Sto per confessarvi un terribile segreto. Sono stato convocato all' incontro riservato di un pensatoio immobiliare a Milano. Una riunione a inviti del gotha del meglio della crema del mattone, dall'evocativo titolo "Quo vadis, casa".

Come nel gruppo Bilderberg, posso rivelare le idee e notizie circolate ma senza fare il nome di chi le ha veicolate. Insomma si dice il pensiero e non il pensatore.

All'incontro, organizzato dal centro studi di un portale immobiliare e coordinato dai giornalisti Daniele Montero e Vincenzo De Tommaso, erano presenti: Stefano Magnolfi di CRIF, Matteo Pedretti di Osmi, Marco Dettori direttore della Borsa Immobiliare di Milano, Ezio Bruna economista dell'Università di Torino e attivo nel settore investimenti immobiliari, i giornalisti Gino Pagliuca del Corriere della Sera e Paola Dezza del Sole 24 Ore, Gianluca Santacatterina agente immobiliare milanese, Andrea Guarise de Linkiesta, Roberto Treviso di Viager, Fernando Encinar cofondatore e capo ufficio studi di Idealista, Luca Dondi di Nomisma e (last but not least) il Vostro infiltrato speciale ossia lo scrivente, in veste di agente immobiliare, presidente Fiaip Bergamo e direttore dell'Osservatorio immobiliare omonimo.

Tutti d'accordo che non è l'Imu la causa della crisi immobiliare, non ci perdiamo in pseudoproblemi e strumentalizzazioni politiche.

La prima divisione nella loggia degli illuminati riguarda i prezzi: gli operativi parlano di sensibile calo, mentre gli istituzionali (quelli legati agli interessi delle banche, dai che non posso fare i due nomi) sostengono che si riducono i volumi di compravendita ma i prezzi hanno solo una piccola limatura intorno al 5 per cento. Vinco la tentazione di togliere il cappuccio e abbandonare il consesso e spiego come avviene una riunione dell'Omi (l'Osservatorio mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate) per la definizione dei valori della banca dati catastale: una funzione politico-fiscale che solo in parte si basa sulla rilevazione dei prezzi del reale venduto dai rogiti, e non potrà  mai ammettere una sensibile riduzione dei valori, per paura che questo possa portare a una revisione al ribasso delle rendite catastali con conseguente calo del gettito erariale. Oltretutto non si capisce come Omi possa rilevare il prezzo al metro quadro dato che il catasto ragiona ancora a vani. A quel punto uno dei due istituzionali si rabbuia e diventa monosillabico fino alla fine del conclave: eh ma se non volevate il rompiscatole dovevate lasciarmi a casa...

Altro tema divisivo: cosa faranno le banche per liberarsi dei distressed assets dei non performing loans? Tradotto dal milanese, come si libereranno delle ciofeche che hanno sullo stomaco e potenzialmente in pancia, gli immobili coi mutui in sofferenza, dato che il tandem pignoramento più asta si è rivelato fallimentare? Gli ottimisti vedono due soluzioni, in parte già  in corso di tentativo: la creazione di divisioni real estate bancarie ossia mega agenzie immobiliari per smaltire le ciofeche, e la cessione delle stesse a fondi immobiliari che fan repricing e alla fine vendono al dettaglio pure loro. Nel frattempo le banche finanzieranno sempre meno i costruttori e sempre di più i privati per riuscire a smaltire questo invenduto.
I pessimisti vedono invece probabile se non nel 2013 l'anno prossimo il ricorso ad una  bad bank che liberi gli istituti di credito di tutte queste ciofeche, accollando il costo della necessaria ristrutturazione dei mutui all Italia o all'Unione Europea.

Terzo e ultimo tema divisivo: la legge della domanda e offerta nel settore immobiliare. C'è chi ritiene la domanda in calo per ragioni demografiche e per le separazioni in casa che sempre più spesso sostituiscono per ragioni di convenienza economica le separazioni vere. C'è invece chi stima la domanda potenziale intorno alle 800 mila famiglie, che però riusciranno a comprare casa solo nella metà dei casi. In altri termini la domanda è sostenuta ma al 50 per cento è velleitaria. Le cause? Credit crunch, lentezza nel repricing da parte dei proprietari, difficoltà della permuta (dato che 82 per cento delle famiglie sono già proprietarie di casa e vendono il tetto vecchio per comprare il tetto nuovo). Non a caso si stanno facendo strada fenomeni fino a qualche anno fa poco diffusi come il subaffitto delle stanze, l'affitto a riscatto o la vendita della nuda proprietà.

Alla fine tutti convengono che il plafonamento dei valori non si risolverà nel 2013 e forse nemmeno nel 2014, e due affermazioni trovano tutti concordi. La prima, lapalissiana: se non riparte l'economia l'immobiliare non riparte (ma purtroppo è vero anche il contrario, e quindi è il classico cane che si morde la coda).

La seconda, scultorea: la tua casa poteva valere 100 quando l'acquirente poteva fare un mutuo di 80; ora la tua casa vale quello che ti offrono, non quello che chiedi.

1 commento:

  1. Se vogliamo dirla tutta i distressed assets dei not performing loans, corrispondono a cartaccia che le banche non contente di aver ricevuto a fronte di prestiti non pagati, continuano a tenere in portafoglio per utilizzarla come "garanzia" di ulteriore indebitamento con la BCE. Ci sono fior di dirigenti bancari che percepiscono stipendi mega galattici per gestire questi "asset" che di fatto sono carta straccia! ma è bene che non si sappia perché finché ci sono "distressed assets" da girare da una scrivania all'altra, interi uffici campano!

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