Banche o bazar? C'era una volta il mutuo immobiliare...

http://www.tubechop.com/watch/3783141

Ospite tra il pubblico al talk show La Gabbia del 19/10/14 Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo, fa una domanda sui mutui casa al "manager bancario pentito" Vincenzo Imperatore, autore di "Io so e ho le prove" (Chiarelettere). Ascoltate la sua risposta su quello che le banche vendono allo sportello (oddio soprattutto una banca, grande e grossa). Lo stesso conduttore Gianluigi Paragone fatica a credergli e gli fa ripetere la risposta...impagabile l'espressione finale del costruttore - finanziere - ex banchiere Ernesto Preatoni, anch'egli nel parterre.

#Banche e #Immobiliare, les liaisons dangereuses

http://www.tubechop.com/watch/3057285

Oggi tutti a sperticarsi sul rapporto tra banche e immobiliare, sui mutui subprime all'amatriciana e i buchi lasciati nel capitale degli istituti di credito dalla crisi del mattone che ha deprezzato gli immobili a garanzia dei mutui...ma chi fu il primo a parlarne in tv più di un anno fa, intervistato a Milano sotto i portici di Santa Giulia dalla trasmissione Anno Zero, quando nessuno nel mondo del real estate diceva certe cose in pubblico (men che meno in televisione)? Avete indovinato. Di quella mezz'ora di intervista andò in onda un frammento di 26 secondi, tutto il resto servì come base per l'indagine giornalistica e trovò conferma in banchieri (anonimi), gnomi della finanza e commercialisti consultati e intervistati dalla troupe di Zio Michele.

Il giorno dopo la messa in onda avevo quasi paura ad andare in ufficio. Oggi tutti chiacchierano di queste cose come acqua fresca, ma allora nessun immobiliarista voleva parlare alla trasmissione di Santoro, c'era un clima di omertà assoluta sul rapporto incestuoso tra banche e real estate. Il mondo del credito, per nascondere di essere in mutande, continuava a prezzolare centri studi compiacenti che parlavano di "ritocchi al ribasso dei prezzi immobiliari" e "pausa di riflessione del mercato", ma guai a citare le cifre reali, impietose per i bilanci bancari.

Vi assicuro che come insider del settore quella di dire in tv ciò che tutti raccontavano off the records e smentivano davanti alle telecamere non fu affatto una scelta a cuor leggero. Ottenni di comparire in trasmissione solo come "agente immobiliare" per non coinvolgere la mia federazione, che fu ben felice di non essere citata.

Come passa veloce il tempo nell'era di Youtube e di Twitter! Dopo un anno di frullatore mediatico sembrano cose trite e ritrite...

[Lettera firmata]

#immobiliare, mutui e influsso dell' #Euro, occhio al luogocomunismo

http://youtu.be/acyytQ5D-Ro

Sfatiamo alcuni luoghi comuni sull'influsso dell'Euro sul mercato immobiliare e sui mutui...

le #banche nella gabbia dei #mutui in sofferenza

stasera al bancario chiedete qnt banche falliranno per perdite bilancio sui cespiti immobiliari svalutati dei non performing loans #lagabbia

valore immobili con mutuo entra in bilancio #banche. se si svalutano, hanno perdite a bilancio che devono coprire accantonando €

siccome han fatto mutui al 100 110 120% e valore della garanzia immobiliare è calato di almeno 30% dal 2007, son fuori da basilea

non hanno liquidità per compensare perdite a bilancio. 2014 arriva vigilanza bancaria europea e dice: dove essere soldi?

surprise! arriva la bad bank #immobiliare

mentre il popolo è distratto dal gioco delle tre tasse (Imu tares service tax), il governo quatto quatto fa passare la bad bank nello stesso decreto legge che mette fine al torment-imu. il provvedimento più importante di questo decreto a nostro parere non è infatti il cambio di denominazione della tassa sugli immobili, ma l'individuazione della Cassa depositi e prestiti come ancora di salvataggio del settore immobiliare.

in soldoni due sono le novità più importanti. la Cassa depositi e prestiti (che gestisce i risparmi dei correntisti postali) diventa la "banca madre" che presterà i soldi alle banche commerciali, affinché li prestino a loro volta al cliente finale in forma di mutui, preferenzialmente per acquisto prima casa, ristrutturazione ed efficientamento energetico. quindi la Cassa depositi e prestiti viene utilizzata per superare il credit crunch interbancario, quello che impedisce alle banche di fidarsi le une delle altre, tanto che non si prestano soldi neanche per l'overnight cioè per 24 ore.

ma, cosa non meno importante, la Cassa Depositi e Prestiti viene utilizzata anche in funzione di bad bank per ripulire attraverso la cartolarizzazione i bilanci delle banche dai mutui incagliati, quelli che in inglese si chiamano non performing loans. con la cartolarizzazione questi mutui vengono trasformati in obbligazioni più o meno tossiche, che in base al decreto legge saranno acquistate proprio dalla Cassa depositi e prestiti. in questo modo si ridà ossigeno al settore bancario in apnea per la riduzione del valore degli immobili a garanzia dei mutui, e la conseguente richiesta della banca d'italia di stanziare provviste liquide per compensare le svalutazioni immobiliari a  bilancio.

la cassa depositi e prestiti (che possiamo definire semipubblica in quanto Spa all'80 per cento di proprietà del Tesoro) segue quindi le orme di analoghi istituti che negli Stati Uniti e in Spagna hanno alleggerito le posizioni prefallimentari delle banche, liberandole dalle ciofeche dei subprime.

la notizia è buona o cattiva? come sempre in Italia, un po' tutte e due le cose insieme. può essere cattiva se si pensa che alla fine la mano pubblica, per salvare le banche, potrebbe essere costretta a ricorrere a un aumento del debito, anch'esso pubblico. ma la medaglia ha pure un lato positivo, se si pensa che la ripulitura dei bilanci delle banche è condizione necessaria perché le stesse possano poi continuare a fare mutui.

la Cassa Depositi e prestiti diventa insomma la mamma del credito immobiliare italico. come ogni brava madre prima ripiana i debiti del figlio scapestrato, e poi ricomincia a dargli la paghetta perché possa andare avanti.

quindi arriva la ripresa immobiliare? calma, ci vorranno anni perché la macchina economica ingrippata si rimetta in moto, e se tutto va bene, e se non ci casca in testa qualche altra tegola imprevista. e soprattutto se i proprietari capiranno che, come sta accadendo negli Stati Uniti, la ripresa immobiliare comincia da una riduzione delle richieste di prezzo degli immobili in vendita, che devono raggiungere livelli compatibili con il reddito degli acquirenti.

ma la strada tracciata dal governo, salvo futuri scivoloni, ci sembra inevitabile. preferendo sempre guardare la metà piena del bicchiere.

#immobiliare e #banche, l' #affitto a riscatto ci salverà dal credit crunch?

#Olivati #Fiaip #Bergamo Introduzione al seminario sull' #affitto a riscatto #immobiliare by elettrico on SoundCloud


comunicato stampa seminario affitto a riscatto

#FIAIP #BERGAMO: #AFFITTO A RISCATTO, RITORNO AL FUTURO?

La platea del seminario

Tornano gli anni Cinquanta e Sessanta, quando le case si pagavano con le cambiali? L'affitto a riscatto sarà sempre più la forma e lo strumento per la vendita degli immobili in tempo di crisi. Questo il dato emerso dal seminario "L'affitto a riscatto: modelli contrattuali a confronto" organizzato da Fiaip Bergamo, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali nella sede bergamasca dell'associazione, riempita da agenti immobiliari di Bergamo e di altre province lombarde.

"In una fase di mercato in cui i mutui sono scesi del 22% dal 2007 al 2011 e poi nel 2012 si sono ultriormente dimezzati, l'affitto a riscatto offre la possibilità di acquistare la casa ad ampi segmenti della domanda, che altrimenti resterebbe esclusa dal mercato immobiliare", ha introdotto i lavori Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo e delegato alla cultura e formazione per la federazione lombarda. "Oggi le banche non si prestano i soldi a vicenda e per fare raccolta devono emettere obbligazioni, il che porta a meno soldi da prestare e tassi dei mutui più alti. Solo il 5 per cento delle richieste di finanziamento va a buon fine, e per il 50-60% del valore dell'immobilie contro il 100% di pochi anni fa, anche perché con gli accordi interbancari di Basilea si sono irrigiditi i parametri di valutazione della solvibilità del debitore", prosegue Olivati, "inoltre la situazione dei mutui fatti fino al 2007 - 2008, con i valori degli immmobili che nel frattempo sono diminuiti, crea difficoltà e crisi di liquidità al sistema bancario, che deve accantonare riserve in denaro per compensare la svalutazione dei cespiti immobiliari a garanzia dei mutui, iscritti a bilancio degli istituti di credito". "Mutui quindi se ne fanno sempre di meno e a questo punto", conclude Olivati, "in molti casi il proprietario, se vuole vendere, si trova a far da banca all'acquirente, spalmando il prezzo di vendita nell'arco di un certo numero di anni. A noi agenti immobiliari professionali il compito di fare contratti equilibrati che tutelino sia venditore che acquirente, per questo Fiaip Bergamo sta lavorando sulla formazione degli associati".

L'avvocato Massimo Chimienti, esperto di diritto immobiliare, ha esaminato i molteplici modelli contrattuali ricadenti nella famiglia "affitto a riscatto": il Rent to buy, affitto a riscatto con opzione o con preliminare, e il Buy to rent, vendita con patto di riscatto, con riserva di proprietà o con condizione risolutiva in caso di inadempimento. A seconda delle varie formule può trattarsi di contratti atipici non normati dal Codice civile, ma perfettamente legittimi e derivanti dalla sovrapposizione di un contratto di locazione con un contratto di opzione o un preliminare di compravendita. Uno dei modelli contrattuali, curiosamente, è quello della vendita a riscatto delle case popolari costruite col Piano Fanfani negli anni Cinquanta, quindi non si tratta tanto di una novità quanto di una riscoperta.

Fiaip Bergamo distribuirà agli agenti immobiliari professionali associati una "Guida all'affitto a riscatto" con i vari modelli contrattuali e una tabella sinottica per scegliere quello più adatto in base al caso concreto di applicazione.

Ufficio stampa Fiaip Bergamo

file audio con l'introduzione di giuliano olivati #immobiliare e #banche, l' #affitto a riscatto ci salverà dal credit crunch?

Full house

Avv. Massimo Chimienti

Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo

#immobiliare, quando il #mutuo va sott'acqua

il video non poteva durare mezz'ora (il cellulare in mano è difficilissimo da tenere x riprendersi) quindi diversi passaggi sono sintetizzati.

il costruttore che ha fatto il business plan nelle vacche grasse si è fatto finanziare il cantiere con un mutuo di importo più alto del valore che ha l'immobile finito oggi. questo perché nel frattempo siamo incappati nella crisi economica mondiale totale globale e il mondo è venuto giù (mica solo l'immobiliare).

per effetto di questa discesa dei valori oggi il costruttore spesso vende in perdita, cioè non è che non ci guadagni, perde proprio sul capitale in quanto la banca (miope) dice: frega niente dei tuoi problemi e se tu oggi vendi a 90 80 o 70, io ti ho prestato 100 e 100 li rivoglio con gli interessi.

quindi stanno facendo melina (banche e costruttori) cercando di capire che gli conviene fare: a nessuno dei due soggetti giova scoprire le carte e dichiarare il default. nemmeno alla banca garantita da ipoteca, perché a causa del calo dei valori il mutuo è ormai underwater e l'immobile a garanzia vale meno dei soldi prestati per costruirlo.

infine se l'immobile va all'asta sappiamo tutti che ci vorranno anni e anni per recuperare se va bene la metà non dei soldi prestati ma del valore dell'immobile (che già è underwater, e nel frattempo si svaluta e invecchia).

Alle #banche non far sapere quanto è calato l' #immobiliare

A grande richiesta mia intervista a #serviziopubblico su #banche #mutui andamento mercato #immobiliare 2007-13. Tube chop e servizio completo andato in onda: http://t.co/2PNUDS6hfY

Dal vostro inviato al #Bilderberg dell'#immobiliare

Sto per confessarvi un terribile segreto. Sono stato convocato all' incontro riservato di un pensatoio immobiliare a Milano. Una riunione a inviti del gotha del meglio della crema del mattone, dall'evocativo titolo "Quo vadis, casa".

Come nel gruppo Bilderberg, posso rivelare le idee e notizie circolate ma senza fare il nome di chi le ha veicolate. Insomma si dice il pensiero e non il pensatore.

All'incontro, organizzato dal centro studi di un portale immobiliare e coordinato dai giornalisti Daniele Montero e Vincenzo De Tommaso, erano presenti: Stefano Magnolfi di CRIF, Matteo Pedretti di Osmi, Marco Dettori direttore della Borsa Immobiliare di Milano, Ezio Bruna economista dell'Università di Torino e attivo nel settore investimenti immobiliari, i giornalisti Gino Pagliuca del Corriere della Sera e Paola Dezza del Sole 24 Ore, Gianluca Santacatterina agente immobiliare milanese, Andrea Guarise de Linkiesta, Roberto Treviso di Viager, Fernando Encinar cofondatore e capo ufficio studi di Idealista, Luca Dondi di Nomisma e (last but not least) il Vostro infiltrato speciale ossia lo scrivente, in veste di agente immobiliare, presidente Fiaip Bergamo e direttore dell'Osservatorio immobiliare omonimo.

Tutti d'accordo che non è l'Imu la causa della crisi immobiliare, non ci perdiamo in pseudoproblemi e strumentalizzazioni politiche.

La prima divisione nella loggia degli illuminati riguarda i prezzi: gli operativi parlano di sensibile calo, mentre gli istituzionali (quelli legati agli interessi delle banche, dai che non posso fare i due nomi) sostengono che si riducono i volumi di compravendita ma i prezzi hanno solo una piccola limatura intorno al 5 per cento. Vinco la tentazione di togliere il cappuccio e abbandonare il consesso e spiego come avviene una riunione dell'Omi (l'Osservatorio mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate) per la definizione dei valori della banca dati catastale: una funzione politico-fiscale che solo in parte si basa sulla rilevazione dei prezzi del reale venduto dai rogiti, e non potrà  mai ammettere una sensibile riduzione dei valori, per paura che questo possa portare a una revisione al ribasso delle rendite catastali con conseguente calo del gettito erariale. Oltretutto non si capisce come Omi possa rilevare il prezzo al metro quadro dato che il catasto ragiona ancora a vani. A quel punto uno dei due istituzionali si rabbuia e diventa monosillabico fino alla fine del conclave: eh ma se non volevate il rompiscatole dovevate lasciarmi a casa...

Altro tema divisivo: cosa faranno le banche per liberarsi dei distressed assets dei non performing loans? Tradotto dal milanese, come si libereranno delle ciofeche che hanno sullo stomaco e potenzialmente in pancia, gli immobili coi mutui in sofferenza, dato che il tandem pignoramento più asta si è rivelato fallimentare? Gli ottimisti vedono due soluzioni, in parte già  in corso di tentativo: la creazione di divisioni real estate bancarie ossia mega agenzie immobiliari per smaltire le ciofeche, e la cessione delle stesse a fondi immobiliari che fan repricing e alla fine vendono al dettaglio pure loro. Nel frattempo le banche finanzieranno sempre meno i costruttori e sempre di più i privati per riuscire a smaltire questo invenduto.
I pessimisti vedono invece probabile se non nel 2013 l'anno prossimo il ricorso ad una  bad bank che liberi gli istituti di credito di tutte queste ciofeche, accollando il costo della necessaria ristrutturazione dei mutui all Italia o all'Unione Europea.

Terzo e ultimo tema divisivo: la legge della domanda e offerta nel settore immobiliare. C'è chi ritiene la domanda in calo per ragioni demografiche e per le separazioni in casa che sempre più spesso sostituiscono per ragioni di convenienza economica le separazioni vere. C'è invece chi stima la domanda potenziale intorno alle 800 mila famiglie, che però riusciranno a comprare casa solo nella metà dei casi. In altri termini la domanda è sostenuta ma al 50 per cento è velleitaria. Le cause? Credit crunch, lentezza nel repricing da parte dei proprietari, difficoltà della permuta (dato che 82 per cento delle famiglie sono già proprietarie di casa e vendono il tetto vecchio per comprare il tetto nuovo). Non a caso si stanno facendo strada fenomeni fino a qualche anno fa poco diffusi come il subaffitto delle stanze, l'affitto a riscatto o la vendita della nuda proprietà.

Alla fine tutti convengono che il plafonamento dei valori non si risolverà nel 2013 e forse nemmeno nel 2014, e due affermazioni trovano tutti concordi. La prima, lapalissiana: se non riparte l'economia l'immobiliare non riparte (ma purtroppo è vero anche il contrario, e quindi è il classico cane che si morde la coda).

La seconda, scultorea: la tua casa poteva valere 100 quando l'acquirente poteva fare un mutuo di 80; ora la tua casa vale quello che ti offrono, non quello che chiedi.

√ #immobiliare e #mutui: maledetto #spread

sua maestà lo spread [photo: mutui blogosfere]

il mercato dei mutui è totalmente rivoluzionato rispetto a pochi anni fa. una volta si facevano mutui parametrati all'euribor (ossia il tasso interbancario in base al quale le banche europee si prestano i soldi) e si aggiungeva uno spread (non c'entra la merkel, in questo caso è il margine di guadagno della banca sul finanziamento) che andava in media da 0,80 a 1,50, e il mutuo era fatto. infatti chi sta ancora pagando un mutuo a tasso variabile acceso fino a 4 o 5 anni fa si è accorto che calando l'euribor (in discesa libera e ormai prossimo allo zero) è calata anche la rata del finanziamento ipotecario.

una volta, sì...perché ora, o meglio in un processo di erosione di fiducia partito dal fallimento della lehman brothers sul finire del 2008, ora le banche non si fidano più le une delle altre, e non si prestano soldi a vicenda nemmeno per l'overnight (ossia per il rimborso del debito in 24 ore). capito mo' la fiducia che il sistema bancario ha in se stesso? e come fanno le banche a raccogliere i danari da prestare con i mutui a chi vuol comprar casa? fanno che fan fatica, e infatti vi sono banche dove nemmeno piangendo in cinese riuscirete ad avere un mutuo, perché molto semplicemente quell'istituto non ha soldini da prestarvi. le banche che invece fanno mutui hanno a monte un problema di funding, ovvero di reperimento della provvista. cioè, in soldoni, dei soldini da prestarci.

per tirar su soldi da prestare coi mutui, infatti, le banche o hanno i forzieri pieni come il deposito di zio paperone di "old money", soldi vecchi tenuti in cassaforte, oppure devono a loro volta farseli prestare da qualcuno e poi guadagnarci riprestandoli a noi coi mutui ad un tasso più alto. quindi le banche emettono delle obbligazioni da collocare presso gli investitori, prendono i soldi e li rivendono a noi coi mutui guadagnando sul margine dei tassi attivi/passivi. ma il prestito obbligazionario non può avere interessi bassi come quelli antecrisi, per 2 motivi: 

1. subisce la concorrenza dei titoli di stato, quindi è sensibile allo spread (quello della merkel stavolta, ossia la differenza di rendimento BTP/Bund 10 anni): se sale lo spread dei tassi del debito sovrano italiano, sale anche il tasso di remunerazione delle obbligazioni bancarie, altrimenti vanno fuori mercato per la concorrenza dei BTP;
2. non ha maggior affidabilità del sistema-paese italiano di riferimento: in altre parole l'italia regge finché reggono le banche, e viceversa, e nessuno è messo benissimo.

conseguenza sui mutui: l'euribor è un riferimento solo nominale e simbolico, il nuovo tasso-base è in realtà quello dei titoli di stato, al quale la banca deve aggiungere sempre e comunque il suo margine di guadagno (non gira i soldi per beneficenza).

ma questo le banche non lo dicono apertamente, per non farci paura, e continuano a usare l'euribor come parametro di riferimento; solo che hanno aumentato da 3 a 5 volte lo spread (margine di guadagno) sull'euribor, perché il tasso dei prestiti interbancari non conta più molto in una fase storica in cui le banche i soldi non se li prestano più. 

quindi lo spread (quello "cattivo") ci riguarda anche quando andiamo in banca a fare un mutuo, non possiamo nasconderci dietro un dito o meglio un inutile, obsoleto euribor. a meno di non fare come quello che diceva che lo spread è un'invenzione della germania per toglierci il sonno...ma non buttiamola sempre in politica via :)