√ #immobiliare e #mutui: maledetto #spread

sua maestà lo spread [photo: mutui blogosfere]

il mercato dei mutui è totalmente rivoluzionato rispetto a pochi anni fa. una volta si facevano mutui parametrati all'euribor (ossia il tasso interbancario in base al quale le banche europee si prestano i soldi) e si aggiungeva uno spread (non c'entra la merkel, in questo caso è il margine di guadagno della banca sul finanziamento) che andava in media da 0,80 a 1,50, e il mutuo era fatto. infatti chi sta ancora pagando un mutuo a tasso variabile acceso fino a 4 o 5 anni fa si è accorto che calando l'euribor (in discesa libera e ormai prossimo allo zero) è calata anche la rata del finanziamento ipotecario.

una volta, sì...perché ora, o meglio in un processo di erosione di fiducia partito dal fallimento della lehman brothers sul finire del 2008, ora le banche non si fidano più le une delle altre, e non si prestano soldi a vicenda nemmeno per l'overnight (ossia per il rimborso del debito in 24 ore). capito mo' la fiducia che il sistema bancario ha in se stesso? e come fanno le banche a raccogliere i danari da prestare con i mutui a chi vuol comprar casa? fanno che fan fatica, e infatti vi sono banche dove nemmeno piangendo in cinese riuscirete ad avere un mutuo, perché molto semplicemente quell'istituto non ha soldini da prestarvi. le banche che invece fanno mutui hanno a monte un problema di funding, ovvero di reperimento della provvista. cioè, in soldoni, dei soldini da prestarci.

per tirar su soldi da prestare coi mutui, infatti, le banche o hanno i forzieri pieni come il deposito di zio paperone di "old money", soldi vecchi tenuti in cassaforte, oppure devono a loro volta farseli prestare da qualcuno e poi guadagnarci riprestandoli a noi coi mutui ad un tasso più alto. quindi le banche emettono delle obbligazioni da collocare presso gli investitori, prendono i soldi e li rivendono a noi coi mutui guadagnando sul margine dei tassi attivi/passivi. ma il prestito obbligazionario non può avere interessi bassi come quelli antecrisi, per 2 motivi: 

1. subisce la concorrenza dei titoli di stato, quindi è sensibile allo spread (quello della merkel stavolta, ossia la differenza di rendimento BTP/Bund 10 anni): se sale lo spread dei tassi del debito sovrano italiano, sale anche il tasso di remunerazione delle obbligazioni bancarie, altrimenti vanno fuori mercato per la concorrenza dei BTP;
2. non ha maggior affidabilità del sistema-paese italiano di riferimento: in altre parole l'italia regge finché reggono le banche, e viceversa, e nessuno è messo benissimo.

conseguenza sui mutui: l'euribor è un riferimento solo nominale e simbolico, il nuovo tasso-base è in realtà quello dei titoli di stato, al quale la banca deve aggiungere sempre e comunque il suo margine di guadagno (non gira i soldi per beneficenza).

ma questo le banche non lo dicono apertamente, per non farci paura, e continuano a usare l'euribor come parametro di riferimento; solo che hanno aumentato da 3 a 5 volte lo spread (margine di guadagno) sull'euribor, perché il tasso dei prestiti interbancari non conta più molto in una fase storica in cui le banche i soldi non se li prestano più. 

quindi lo spread (quello "cattivo") ci riguarda anche quando andiamo in banca a fare un mutuo, non possiamo nasconderci dietro un dito o meglio un inutile, obsoleto euribor. a meno di non fare come quello che diceva che lo spread è un'invenzione della germania per toglierci il sonno...ma non buttiamola sempre in politica via :)