√ Immobiliare Italia: la foresta pietrificata

La foresta pietrificata - Photo: Gabito Grupos

L'immobiliare è in crisi, e dobbiamo farci i conti tutti. La nota trimestrale dell'Agenzia del Territorio mette il dito nella piaga: il primo trimestre 2012 segna un dato annuale negativo nei volumi di compravendite rispetto al primo trimestre 2011: -19,6% residenziale e terziario. -17,6% commerciale, -7.9% produttivo, -17,4% pertinenze, -13,3% altri immobili, per una media anno su anno pari a -17,8%.


Il trend negativo è sistemico e non congiunturale, e influisce sulla dinamica dei valori immobiliari. Bisogna distinguere tra valore e richiesta: le richieste possono anche non calare se il proprietario è un non-venditore che sta alla finestra a vedere se passa il mitico "amatore" con la macchna del tempo, ma i valori sono già scesi mediamente del 30 per cento rispetto al picco del 2007. Le dinamiche della crisi sono note: stretta creditizia, crisi occupazionale, carenza di liquidità con depressione dei consumi, e come risultante il calo del PIL con impoverimento generale della performance economica. Di questa perdita di potere d'acquisto da parte di famiglie e investitori non possono non risentire anche i valori immobiliari: la gente semplicemente "non ha più i soldi" per sostenere acquisti sui livelli di prezzo antecrisi. 


Quando si dice che nonostante la crisi i prezzi non scendono, si dice una cosa fuorviante. I prezzi richiesti possono non scendere in molti casi, ma di certo si è abbassato il livello dei prezzi del reale venduto. Il motivo per cui diminuiscono le compravendite è appunto che ci sono troppe richieste incompatibili con i reali valori immobiliari di oggi, che sono quelli sostenibili in base ai parametri dell'economia di oggi che è un'economia di crisi. In caso di overpricing il potenziale acquirente spesso e volentieri non vuole nemmeno visitare l'immobile, figuriamoci acquistarlo: e la casa resta pertanto invenduta. Ma quando viene venduta, viene venduta ai valori di oggi e non a quelli di ieri, ormai inarrivabili.


Il mercato immobiliare si è trasformato in una foresta pietrificata, fatta in gran parte di case invendibili al prezzo richiesto, e gli agenti immobiliari sudano sette camicie per convincere i proprietari che questo è sì il momento di comprare ma anche di vendere, approfittando della propensione all'acquisto degli italiani. Le previsioni non sono rosee per l'economia e di conseguenza per l'immobiliare, quindi il suggerimento a chi vende casa è di non gingillarsi con richieste di bandiera e di andare al sodo, facendosi indicare dall'agente immobiliare professionale di fiducia un prezzo commerciale che consenta la vendita in 3 - 6 mesi. E quando si va a trattativa con il potenziale acquirente, la parola d'ordine dev'essere di chiuderla e non attendere ipotetiche offerte al rialzo, che non ci saranno per anni e anni e quando ci saranno difficilmente ci riporteranno all'età dell'oro del 2007.


Le vacche grasse sono finite da mo': se ci accontentiamo di quelle magre possiamo sperare di andare avanti, altrimenti non ci resterà (citando Pinocchio) che mangiarci due belle fette della nostra superbia.


Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
Delegato Cultura e Formazione Fiaip Lombardia

√ Notapolitica intervista Olivati (Fiaip Bergamo) su Imu e mercato immobiliare

I "vantaggi" dell'Imu
di Luca Pautasso - Notapolitica 11/06/12

Giuliano Olivati

Nel male, poteva andare peggio. Anzi, tutto sommato per moltissimi proprietari di prima casa potrebbe addirittura essere inferiore rispetto all'Ici pagata fino al 2007. Per alcuni versi può essere utile al mercato. Di che cosa stiamo parlando? Dell'Imu, la tanto vituperata tassa sulla prima casa introdotta dal governo Monti. Secondo Giuliano Olivati, agente immobiliare e presidente della Fiaip Bergamo (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), la nuova imposta municipale unica da un certo punto di vista si può addirittura definire «una provvida sventura».


«Intendiamoci, nessuno è un fanatico delle tasse» mette le mani avanti Olivati, che per mesi si è sentito dare del matto per questa sua affermazione decisamente controcorrente. «Il problema è che da quando nel febbraio scorso il tema Imu è diventato "carne da talk show", si è creato un effetto paralizzante sul mercato immobiliare. Ora, invece, le cose si stanno finalmente sistemando». L'agente immobiliare parla di un "effetto mucca pazza" sull'opinione pubblica: per mesi l'Imu è stata un'incognita, un punto oscuro che la gente non capiva e che generava panico nel mercato, sia tra i venditori che tra i potenziali acquirenti. «Si parlava di Imu come "atto espriopriativo", si diceva che molti proprietari sarebbero stati costretti a vendere. Oggi, finalmente, scopriamo che non è così».


Ma andiamo con ordine. «Un fatto certamente positivo - spiega Olivati a Notapolitica - è che la stragrande maggioranza dei comuni ha scelto di applicare l'aliquota minima, ovvero quella al 4‰. Quindi, di fatto, per i proprietari delle prime case la situazione non sarà molto diversa da quella vissuta fino al 2007, quando l'imposta comunale sugli immobili era ancora in vigore: al netto delle detrazioni, che per le famiglie più numerose possono arrivare fino a 600 euro, - prosegue il presidente bergamasco di Fiaip - qualcuno pagherà di più rispetto all'Ici, qualcuno qualcosa meno, qualcuno non la pagherà affatto, ma di certo nessuno sarà costretto a vendere casa».


Dove starebbe la "provvidità" della sventura? Negli effetti che la tassa ha esercitato sul mercato immobiliare: una volta superata l'onda del terrorismo mediatico, i prezzi stanno tornando a livelli sostenibili, e gli scambi stanno lentamente ripartendo. Come si spiega? «La vera "stangata" dell'Imu si abbatte sulle "non prime case"» dice Giuliano Olivati. «Questo significa per il proprietario che più mantiene sfitto un immobile, più ci rimette. E, di conseguenza, tutto questo può aiutare il repricing al ribasso del mercato». Il che, detto in soldoni, significa meno case sfitte, affitti più bassi e anche prezzi di vendita più bassi anche del 30% rispetto ai picchi del 2007: un aiuto non indifferente a rimettere in moto un mercato stagnante e in grossa difficoltà come quello del mattone.


«I picchi di prezzo del 2007 non sono più sostenibili - spiega Olivati - e l'Imu, assieme al costo di tutte le utenze e le bollette legate alla gestione di un appartamento, rendono molto svantaggioso per il proprietario continuare a "tenerlo lì" in attesa che arrivi un'offerta soddisfacente per una richiesta troppo alta rispetto ai reali parametri del mercato». Dice ancora l'agente immobiliare: «Tra il 1997 e il 2007 i prezzi delle case sono cresciuti mediamente del 100%. In taluni casi, addirittura del 150%. Soltanto a Roma, fino al 2007, si registravano aumenti del 15% ogni anno». Un bengodi simile non è più immaginabile in tempi di crisi: «Oggi tutti gli istituti di ricerca che operano nel settore ci dicono che per il prossimo futuro la prospettiva è negativa, e ci vorranno anni prima che si riprenda». Significa forse che il mattone, delizia delle formichine italiane, non rappresenta più una forma di investimento sicuro? Al contrario. Per Olivati «l'immobile rappresenta la forma di investimento più conservativa nel medio/lungo periodo. In un arco di 10-15 anni è in grado di garantire un soddisfacente capital gain. L'errore è pensare di poter vendere oggi ai prezzi del 2007, o pensare che il mattone sia qualcosa che compro oggi e rivendo domani al prezzo che preferisco».


A questo punto la domanda sorge spontanea: erano i prezzi del 2007 ad essere "gonfiati" rispetto al valore reale, o sono quelli odierni ad essere deprezzati? «Né l'uno né l'altro» assicura l'esperto. Il valore di un immobile non è fisso, e come qualsiasi altro bene segue la legge economica della domanda e dell'offerta: nel 2007 la situazione economica era caratterizzata da salari più alti, benessere più diffuso e una ben maggiore disponibilità da parte degli istituti di credito a concedere mutui. Oggi non è più così, e non si può continuare a parametrare il prezzo di una casa ai valori di allora. Qualcuno, però, si era illuso di poterlo fare ugualmente. Finché non è arrivata l'Imu a "mettere ordine" sui prezzi, adeguandoli alla realtà.

√ Va "In onda" il delirio sull'Imu

Luca Telese conduttore di "In onda" (da Lanostratv)

Davvero illuminante sul modo in cui la televisione tratta di Imu e immobiliare la puntata di stasera di "In onda", il talk post telegiornale in programma sabato e domenica su La7. I due conduttori Nicola Porro e Luca Telese, che già hanno un approccio più giornalistico che tecnico, vengono travolti da un fiume di scemenze irrefrenabili, non ci credono nemmeno loro, strabuzzano gli occhi: ed è subito avanspettacolo, meglio del Bagaglino.

Perno della situation un operaio intervistato dall'inviato David Parenzo (altro giornalista noto per la sua precisione scientifica), che comincia a snocciolare una geremiade sull'Imu in procinto di pagare. "Ahò, so' 2mila euri, so' rovinato". Porro e Telese fanno le facce: "Come 2mila Euro, ma lei che prima casa ha? Che metratura?" - "So' 75 metri, so' " - "Ma guardi che ci dev'essere un errore, anche se abita a Roma non è possibile un'Imu prima casa così alta su un appartamentino.." - "I conti me li fa il commercialista e io me fido di lui da tant'anni" - "Ma guardi che dev'esserci un errore..." - "Sì vabbè nei dumila euri ce sta pure un piccolo negozietto mio che ho dato in affitto..."  - e qui casca l'asino, anzi  come si direbbe su Twitter #epicfail. Vattelapesca su quante e quali consistenze immobiliari il nostro ospite televisivo deve pagare sti duemila Euro: ma si può fare informazione così?

Per non farci mancare niente irrompe in collegamento Daniela Santanchè, con la sua pazza idea di non pagare l'Imu subito, ma tra un anno con interessi legali e mora. Quando Telese le fa notare che così facendo diminuirebbe il gettito Imu, e il governo quindi sarebbe costretto ad aumentare le aliquote, Superdaniela tace sbarrando gli occhioni. 

A seguire un poliziotto sindacalista in collegamento, imbeccato dalla Santanchè e da Parenzo, dice che i poliziotti devono pagare Imu come seconda casa perché si trasferiscono per lavoro. "Ma è due anni che non sono più costretti a spostare la residenza in caso di trasferimento lavorativo", gli ricordano Porro e Telese da studio. "Sì ma io c'ho la casa ereditata dai miei al paesello e pago Imu seconda casa in quanto abito in affitto a Roma e al paesello non ci vado mai": appunto, la residenza l'hai a Roma da mo' e la casa ereditata dai genitori è una seconda casa, non c'entra nulla col trasferimento per ragioni di servizio, ma di cosa stiamo parlando?

Alla fine Parenzo ritorna in collegamento e (da vero uomo di spettacolo) ridà la parola al pittoresco operaio-Imu di prima: "Per pagare la rata Imu di dicembre dovrò chiedere un prestito in banca, se no mi salta 'a tredicesima!". Il personaggio orecchia l'argomentazione santanchiana che se uno non ha i soldi x pagare l'Imu il ravvedimento operoso gli costa meno di un prestito in banca, e si incarta in un'affermazione oltre ogni commento: se hai la tredicesima usa quella per pagare l'ultima rata Imu e non chiedere prestiti in banca no? Ma tant'è, questo è il livello della nostra Tv quando parla di Imu: e poi ci stupiamo che la gente si spaventi e smetta di comprare case?

√ L'ULTIMA PAROLA? LA MIA

Qui sopra, 25 maggio anno domini 2012, (per la precisione al min. 35) comincia l'avventura del vostro blogger preferito, invitato nella fossa dei leoni de L'ultima parola, il talk swhow eretico condotto da Gianluigi Paragone il venerdì sera su Rai2. Intervistato dalla bella-brava-simpa Giulia Cazzaniga all'Anteprima web, tra un commento politico e l'altro riesco a parlare del terrorismo mediatico sull'Imu, con conseguente "effetto mucca pazza" sul comparto immobiliare. Ci prendo gusto, e la settimana succesiva torno all'Anteprima web nella tana dei blogger, dove intervistiamo Gianluigi Paragone e parliamo ancora di politica: sono circondato da cascate di "benaltrismo" complottardo, ma tant'è, si sa che il bloggamento va a braccetto con la conspiracy theory... Più tardi, in trasmissione, riesco a prendere la parola e a dire la mia su terremoto e messa in sicurezza antisismica del patrimonio immobiliare (min. 52) L'Ultima Parola: "Tutto Trema" Il mio live tweeting in studio non passa inosservato, e qualche giorno dopo la conduttrice-comica Geppi Cucciari mi prende amabilmente in giro con Gianluigi Paragone ospite a Gday, la fascia preserale de La7. In pratica apro la puntata, e il mio incessante tuittamento via telefonino diventa il tormentone dei comici ospiti del programma: http://www.la7.tv/richplayer/index.html?assetid=50268948 Direi che ho avuto il mio quarto d'ora di celebrità...almeno fino alla ripresa di settembre :)

√ IMU E MERCATO IMMOBILIARE: UNA PROVVIDA SVENTURA?

Photo: Risparmiocasa

Siamo stati tra i primi a denunciare il terrorismo mediatico sull'Imu che ha paralizzato il mercato immobiliare nei mesi di marzo, aprile e maggio, mettendo in ginocchio un settore già in crisi sistemica di suo. Per aver osato dire che l'Imu prima casa non era (mediamente) più pesante dell'Ici prima casa che si pagava sino a che non venne abrogata da Berlusconi nel 2008, ci siamo sorbiti contumelie da parte di qualche benpensante. Ebbene, ora che la gente finalmente si è fatta i conti su quanto deve pagare di Imu, solo ora il mercato ha la speranza (non la certezza) di potersi riprendere. Chi acquista la casa di abitazione e dimora abituale pagherà Imu ad aliquota 4 per mille nella stragrande maggioranza dei Comuni, potendo beneficiare delle detrazioni di legge. FIne del tunnel dell'orrore, ora si può ricominciare a ragionare.

Ma veniamo invece ai proprietari-venditori: se vendono una seconda casa, o un immobile  non residenziale, ora sanno che l'Imu "non prima casa" comporta un aumento medio da 2 a 3 volte la vecchia Ici. Vero è che in questo caso la nuova imposta ingloba anche l'Irpef fabbricati e le relative addizionali comunali e regionali, ma si tratta pur sempre di una stangata. Questi proprietari, a causa dell'Imu, hanno la percezione plastica di quanto costi tenere una casa sfitta: oltre all'Imu si paga la Tarsu, eventuali simpatici balzelli come gli onnipresenti consorzi di bonifica, le bollette delle utenze se non si vuole desertificare l'immobile, le spese condominiali con il riscaldamento se centralizzato...senza contare il deperimento dell'immobile non abitato, il lucro cessante sul capitale immobilizzato, le prospettive negative di tutti i centri studi immobiliari (o almeno di quelli seri e affidabili) che dovrebbero spingere ad affrettarsi e non a temporeggiare, pregiudicando l'operazione di vendita con richieste fuori dalla realtà.


Sarà un caso che qualche agente immobiliare cominci a rilevare, proprio in concomitanza con la prima rata Imu, una maggior disponibilità alla trattativa da parte dei proprietari-venditori? Di certo a nessuno piace pagare le tasse e soprattutto quelle sulla casa, ma forse l'Imu almeno un effetto benefico potrebbe dispiegarlo: riportare i venditori sui parametri di mercato correnti, abbandonando l'utopia di una magica macchina del tempo che riporti la loro casa in vendita al picco di mercato del 2007. Oggi si viaggia in media a -30% rispetto a qull'irripetibile vetta dei prezzi, e il proprietario è a un bivio: o riprezza l'immobile secondo valori più realistici che ne consentano la vendita, o lo dà in affitto. Tenerlo sfitto nell'illusione che sia in vendita, quando è semplicemente fuori mercato, è un lusso che sempre meno proprietari potranno permettersi.

√ TERREMOTO: PERCHE' CROLLANO I CAPANNONI

I capannoni

Photo: rsi.ch

in cemento armato
non sono sicuri
Spettabile redazione,

nei telegiornali si vedono sempre di più immagini di capannoni industriali di recente costruzione completamente distrutti a seguito di scosse sismiche anche di media potenza. Questo non è dovuto ad una
cattiva costruzione di quei capannoni, ma ad una prassi costruttiva utilizzata per tutti i
capannoni industriali in zone
che, ahimè, fino a pochi anni fa
non si ritenevano sismiche.

Si sente spesso dire: «Il mio capannone è in cemento armato:
non può crollare, è sicuro».
Purtroppo non è così. Quasi
tutti i capannoni nella nostra
provincia sono fatti in cemento armato, non c’è dubbio, ma
sono realizzati assemblando
vari elementi uno sopra l’altro
senza un collegamento. In pratica sopra il pilastro è appoggiata la trave e sopra la trave
sono appoggiate le tegole di
copertura. Il peso di questi elementi assicura la stabilità della
struttura.

Va tutto bene per i
carichi della neve e del vento,
ma l’effetto del sisma su questi
capannoni può essere devastante. Il sisma provoca delle
oscillazioni: il pilastro si muove, la trave non segue questo
spostamento perché non è collegata, perde l’appoggio che
aveva sul pilastro e crolla. Questa prassi costruttiva era ammessa dalla legge vigente fino
a pochi anni fa perché si era sicuri che nel nostro territorio
non ci sarebbe mai stato un sisma. Ormai la sicurezza non
c’è più; per le nuove costruzioni è richiesta una verifica sismica, ma per quelle già realizzate...

_ AMBROGIO ORLANDI


Lettera pubblicata da L'Eco di Bergamo, 05/06/12